천지개벽할 청량리역 부동산 경매 임장 후기

천지개벽될 일만 남았다는 청량리역에 아파트와 빌라 경매가 나와 현장답사 다녀온 후기를 적어보려고 한다.

 

미주아파트 경매

청량리역에서 도보 10분거리에 위치해있는 미주아파트가 경매가 나왔다.

1970년대에 지어진 아파트로 역사가 오래된 만큼 노후화가 되어있다는 걸 확인할 수 있었고 아파트 곳곳에는 정비구역 지정이 되었다며 여러 건설사에서 축하한다며 걸어놓은 현수막도 볼 수 있었다.

현재 청량리역 롯데캐슬SKY가 신축이면서 세대 수도 크고 청량리역 바로 옆에 붙어있어 호갱노노 사이트에 대장주로 표기되어 있지만 1,089세대로 아파트이면서 똑같이 청량리역과 가까우며 향후 재건축으로 세대 수도 늘어나고 용적률이 1800%까지 가능하다고 하니 좋은 방향으로 재건축이 되어 신축으로 바뀌면 향후 청량리의 대장주는 미주아파트가 될 것 같다는 생각이 들었다.

세대 수가 많은 만큼 여러 평형으로 이루어져있지만 경매나온 매물은 약41평 매물로 방4개 화장실2개로 여유롭게 거주할 수 있으며 오래된 아파트인만큼 수리도 필요할텐데 해당 매물은 내부 사진으로 알 수 있듯이 한 번 수리를 한 듯하여 실거주할 생각으로 입찰할 사람이라면 크게 수리할 부분은 없을 듯 하다. 

미주아파트 권리분석

 

경매에서 제일 먼저 확인해야하는 매각물건명세서를 보도록 하겠다.

최선순위설정날짜(말소기준권리)는 2018년 4월 5일 근저당권이며 조사된 임차내역이 없고 소유자이자 채무자가 현재 거주중인걸로 확인이 된다. 임차인이 거주하는 게 아니기 때문에 인수할 보증금액은 없지만 등기상으로 인수할 권리는 혹시 있는지 확인이 필요하며 인수할 권리 또한 없다면 시세만 확인 후 혹시 실거주할 사람은 입찰해봐도 좋을 듯 하다.

등기사항증명서를 보면 특이한 점이 있는데 현재 소유주는 허OO인데 해당 물건에 근저당권을 설정한 채무자는 모두 정OO이다.  허씨와 정씨의 관계를 확인해볼 필요가 있을 듯 싶다. 관리사무소에 누구 이름으로 관리비가 들어오는지 물어볼 수도 있을 것 같고 여러 부동산에 전화하여 혹시 내부 사정을 아는 곳이 있는지도 확인해보면 좋을 것 같다. 아니면 은행에 직접 찾아가 정씨를 채무자로 하여 대출을 실행시킨 이유도 문의해보면 좋을 듯 하다. 

위에 올린 정보 외에 근저당권 설정된 채무자가 모두 정씨였다. 근저당권 외에 다른 권리는 없어 낙찰받으면 모두 소멸되어 인수할 건 없는 걸로 보이지만 허씨와 정씨의 관계를 파악 후 추가적으로 인수할 게 없다면 충분히 입찰해볼 만하다.

미주아파트 시세

해당 매물에 대한 같은 평수 기준으로 거래된 매매금액이 작년 6월이 마지막이었으며 당시에 11억4천만원에 거래가 되었으며 실거래가 조회 공개 시스템 홈페이지에 접속하면 중개거래임을 확인할 수 있었다. 해당 동일 면적에 대해서는 올해까지 거래된 내역은 없는 것으로 확인되며 현재 나온 매매 매물은 12억6천만원으로 올라와있으며 실거래가 조회에 올라오지 않은 걸 보면 아직 거래는 되지 않았을 것 같고 얼마에 거래가 될 지 지켜봐야할 듯 하다.

구축이라 그런지 전세가는 저렴했으며 수리 상태에 따라 조금씩 다르겠지만 4억 전후로 해서 금액이 형성되어 있는 것 같다.

 

 

빌라 경매

현장답사 갔을 당시 신건이라 유찰 여부를 확인해보려고 했는데 그 사이 여행다녀오니 낙찰이 되어 있었다.

개인적으로 다녀온 후에는 입찰은 하지 않기로 마음 먹었지만 사람마다 경매 나온 매물에 대해 접근 방법이 다를 수가 있기 때문에 입찰한 이유가 별도로 있을 것이란 생각이 든다.

해당 빌라는 지상철과 가까워 보이나 한 발짝 떨어져 있는 느낌이 있기에 소음에 대해 큰 걱정은 없을 거란 생각은 들었다.

막상 현장에 가보니 동네가 조용하고 깔끔해 거주하기에는 좋아 보였고 바로 인근에 서울시립대학교가 있어 임대를 놓기에도 좋겠단 생각이 들었지만 청량리역과는 걸어서 꽤 걸어야 한다는 것은 단점이란 생각이 들었다.

그리고 건물에 도시형생활주택이라고 붙어있어 소액으로 접근해야하는 필자에게는 전세로 놓기에는 힘들 것 같다는 생각이 들어 입찰은 하지 않기로 생각한 이유도 있었다.

2016년도 신축이라 깨끗하고 관리가 잘 되고 있는 듯 해 보였고 주차공간도 넓었다. 옥상에는 세대별마다 창고가 있어

좋아 보였다. 현재 신속통합기획 후보지 선정만 된 지역으로 앞으로 해당 구역이 어떻게 진행될 지 지켜보는 재미도 있을 듯 하다.개인적으로 여행을 다녀온 사이에 낙찰이 되어 글을 쓰지 말까 하다가 현장답사 후기를 남기는 기록물이 될테니작성하는게 좋을 듯 하여 글은 남기기로 하였다.

필수적으로 살펴봐야하는 매각물건명세서까지만 살펴보로 해당 블로그 글은 마무리하겠다.최선순위 설정 날짜(말소기준권리)가 2019년 6월 27일 근저당권이며 임차인의 전입신고 및 확정일자 날짜가 더 빨라 대항력 있는 임차인이다. 임차인의 보증금액은 2억2천만원이며 낙찰자의 금액을 보면 임차인이 다 받아갈 것으로 보여낙찰자가 별도로 임차인의 보증금을 인수할 일은 없을 것 같고 매각결정기일이 3월 12일이며 바로 내일이다.어째 이번 청량리역 물건은 현장답사도 미리 갔었고 블로그도 작성하다가 늦게 올렸지만 미주아파트는 낙찰될 것 같았지만 해당 빌라매물은 한 번 유찰될 줄 알았는데 바로 낙찰되어 놀라기는 했다.전세사기가 계속 늘어나자 도시형생활주택은 숙박으로만 사용가능하도록 하고 전세는 더이상 하지 못하게 정부에서 막겠다고 한 부분이 있어 필자는 입찰하지 않기로 최종적으로 결정한 것이기도 하다.