흑석동 재개발구역 및 아파트 경매 임장 후기

오랜만에 경매 매물 임장을 위해 지역을 물색하다가 재개발구역이 많은 흑석동에 일반 아파트와 재개발구역 내에 다가구주택 지분 경매가 나와 추석연휴 때 다녀온 임장 일지를 작성해보려고 한다.

흑석동 아파트 임장

2023년 9월14일에 처음 잡힌 감정가액은 16억9천만원에 나왔다가 한 번 유찰되어 현재 13억5200만원까지 내려온 상태이다. 현재 물건 사진 내부에서 알 수 있듯이 깨끗하고 깔끔해 시세조사 후 입찰하여 본인이 실거주해도 괜찮겠다는 생각이 들었으며 층수가 좋아 트인 뷰를 감상할 수 있을 듯 하다.

항상 중요하게 먼저 살펴봐야하는 매각물건명세서의 말소기준권리 날짜는 2021년 3월 24일 근저당권이며 임차인 내역이 확인되는 바 대항력 여부를 먼저 살펴보면 임차인 A,B가 존재하고 둘이 모두 같은 날짜에 전입신고가 되어있다.

날짜가 2021년으로 시작해 말소기준권리보다 날짜가 늦어 대항력이 없어 인수할 금액은 별도로 없다. 그리고 바로 밑에

<비고>란을 살펴보면 A,B가 부부사이였으며 임대차계약중도해지합의서를 제출했다고 되어있고 날짜가 2023년7월25일까지였기때문에 명도까지 수월하게 진행이 될 것같아 시세만 확인 후 입찰 원하는 사람들은 부담없이 해봐도 좋을 것 같은 매물이라는 생각이 든다. 현장답사를 갔을 때에도 거주하는 사람이 없는 것 같았지만 입찰계획있는 사람들은 그래도 관할 주민센터에 방문하여 전출여부를 정확하게 확인해보는 게 좋을 듯 하다.

등기사항증명서도 살펴보면 말소기준권리 근저당권 이후로는 모두 말소되는 권리들 뿐이라 특별하게 추가 확인할 내용은 없어 보인다.

흑석한강센트레빌2차 입지분석

해당 물건의 아파트는 지하철역에서 다소 멀어 버스를 타고 들어가야한다는게 아쉽지만 자차가 있는 사람들에게는 크게 문제가 되지 않을 위치여서 거주하기에는 편할 것 같다는 생각이 드는 단지였다.

주변에 중앙대학교, 중앙대학교병원, 공원, 도서관 등이 위치해 있어 거주 만족도가 높을 듯 하며 현재 경매로 나온 동호수가 좋아서 쾌적하게 실거주하기에도 좋다는 생각이 들었다.

해당 단지가 완공된 연도에 비해 외관 및 내관이 깨끗하고 깔끔하게 유지가 되고 있어 보기 좋았으며 단지 내부에 차가 다닐 수 없어 어린 자녀들을 둔 세대들도 거주하기 좋을 듯 하다.

최근 시세

최근 동일면적으로 매매가 거래된 금액은 13억2천만원~14억2천만원으로 현재 감정가 금액과 비슷해 잘하면 이번에 낙찰이 되지 않을까 싶다. 

전세 시세는 최근 7억원대로 형성되었다가 최근 한 건이 9억3천만원에 거래가 된 것으로 확인되는데

우선 현재 시세가 많이 올랐거나 아니면 기존 소유주가 점유개정으로 매매해서 주인전세가로 높게 책정하여 계약됐을 가능성도 생각해봐야한다. 만약 낙찰하여 바로 전세를 맞출 계획이라면 여러 부동산을 방문하여 정확한 전세가 확인도 필요하지만 전세가격을 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정해도 좋을 듯 하다.

재개발구역 다가구주택 임장

이번에 살펴볼 물건은 같이 흑석동에 위치해있는 다가구주택이며 개발구역내에 위치해있는 매물이다.

물건정보를 살펴보면 건물 및 토지지분매각으로 나와있어 1차 감정가액이 2억4천만원대에 잡혀있었고 현재 한 번 유찰되어 1억9천만원대에 나온 매물이며 골목 내에 위치해있지만 9호선 흑석역과 가까이 위치해있어 입지는 좋은 편에 속해있다.

다가구주택이다보니 매각물건명세서에 여러 명의 임차인이 확인되며 대항력이 인정되는 임차인부터 확인해보도록 하겠다. 말소기준권리 날짜가 2013년5월13일 가압류로 확인되며 이 날짜보다 빠른 첫 번째 임차인(2007년8월17일 전입신고)과 세 번째 임차인(2004년8월4일 전입신고) 2명만이 대항력이 인정되는 것으로 확인되며 다른 임차인들은 모두 날짜가 늦어 대항력이 없다.  다만, 첫 번째 임차인만 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 정확한 보증금 등의 확인이 어려워 추가조사가 필요하며 세 번째 임차인은 권리신고를 하였고 보증금7천만원으로 시작하여 2번의 증액을 거쳐 현재 1억2천만원의 보증금이 있는 것으로 확인되며 <비고>란에도 보증금 증액 관련 내용이 명시되어 있으며 해당 임차인은 최근 배당요구까지 마쳤다. 

처음에 지분매각이라고 되어있었기 때문에 지분 등에 관련하여 등기사항증명서를 살펴보면 해당 소유주의 지분은 상속으로 인해 3/13으로 확인되고 말소기준권리 이후로 별도 인수되는 건 없어보이며 지분에 대해 추가 정리를 해보도록하겠다.

해당 다가구주택은 현재 재개발 흑석1재정비촉진구역 내에 위치해있으며 흑석역 3번출구에서 도보로 2~3분 거리에 있을만큼 매우 가까웠다. 재개발 흑석1구역은 2021년 75%동의율을 달성하였으며 작년 3월 31일날 조합설립인가까지 난 상황이다. 흑석뉴타운으로 여러 구역이 지정되었으며 흑석1구역 같은 경우 향후 아파트가 지어지면 한강뷰가 확보되며 여러 입지조건에도 좋아 많은 사람들이 주목하고 있는 지역이기도 하다. 소수지분이지만 우선매수신고가 없어 낙찰만 받는다면

나머지 지분을 매수하던지 소수지분만큼 월세를 받다가 향후 재개발까지 진행하다가 서로 협의하며 매도하여 지분만큼 이익을 봐도 되지 않을까하는 개인적인 생각을 해보았다.

지분매각

지분매각물건일 경우 가장 유념해야하는 부분은 바로 공유자우선매수권이다. 

대한민국에만 존재하는 특유한 권리인 공유자 우선매수권은 공유자들은 해당 소유물에 대한 이용하고 관리하는 데 협의가

필요하며 기존의 다른 공유자들과 인적인 유대관계가 필요하다는 점에서 새로운 사람보다는 기존 다른 공유자들에게 우선권을 부여하여 해당공유지분을 먼저 매수할 수 있는 기회를 준다는데 입법 취지가 있다고 한다.

우선매수신고는 언제 할 수 있는가?

해당 물건의 매각기일에 집행관이 최고매수신고인(낙찰자) 선언을 하고 이름과 금액을 호창하고 

경매의 종결을 선언하기 전까지  우선매수신고를 할 수 있으며 기존 공유자도 똑같이 입찰 보증금을 집행관에게 제출해야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 본다. 또한, 집행관은 입찰 종결 전까지 우선매수신고자의 출석여부를 확인하여 낙찰자의 금액으로 매수 의사 여부를 물어본 후 즉시 입찰 보증금을 제공하도록 하여 낙찰자의 금액으로 매수 기회를 주어야한다.

만약 기존 공유자들이 여러 명이어서 모두가 우선매수신고를 하게 되면 특별한 합의가 없을 경우에 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다.

기존 공유자가 우선매수를 신고함으로써 최고매수신고인(낙찰자)는 별도 절차없이 차순위매수신고인으로 바뀌며 집행관이 매각기일을 종결하기 전까지 차순위우선매수신고인 지위를 포기할 수 있다.

공유물 관리 및 처분

만약 해당 다가구주택을 지분으로 우선매수신고가 없어 내가 낙찰을 받게 되었다면 임대차 관리 등은 지분에 따라 어떻게 되는지 알아보도록 하겠다. 

[임대차]

우선 임대 관리에 대해선 소수지분이기 때문에 단독으로 진행을 못하며 과반수의 지분(51%이상)을 가진 공유자가 있다면 단독으로 임대차 계약이 가능하다. 

[처분]

해당 물건을 매도하거나 할 경우에는 전원 동의가 반드시 필요하며 철거 후 신축하려고 할 때에도 반드시 모든 공유자들의 동의가 필요하다.  반면에 해당 물건에 대한 보존행위는 단독으로 누구나 가능하다.

이번 흑석동 현장답사를 통해 지분에 관해 다시 한 번 복기할 수 있어서 좋은 기회였고 앞으로 재개발이 어떻게 되는지도 지켜볼 계획이다.