강남 역삼동 경매 빌라 및 주상복합 임장 후기

강남 역삼동에 많지 않지만 경매가 나온 매물 2건이 있어 회사 점심시간을 틈타 다녀온 빌라와 주상복합 경매 매물에 대한 권리분석과 함께 임장 후기를 복기하겠지만 개인적으로 실질적인 입찰할 마음은 없는 매물로 현장답사만 다녀왔다.

역삼동 디오빌역삼 아파트

2호선 역삼역과 선릉역 사이에 위치해 있어 어디로 가도 좋은 디오빌역삼은 아파트와 오피스텔로 나뉘어 있지만 경매로 나온 물건은 아파트로 표기되어 있으며 상가는 1층으로만 이루어져 있으며 오피스텔은 2,3층으로 457세대로 이루어진 1동짜리 주상복합이다. 보통 경매로 나오면 내부구조도 같이 나오는 편인데 해당 매물은 해당 호실까지만 사진이 나와있고 별도 내부구조는 첨부되어 있지 않았다. 만약 관심 있고 입찰할 계획까지 있는 사람이라면 별도 관리사무소에 방문하여 확인해봐야 할 듯하며 최초 감정가는 4억1천4백만원으로 잡혔고 한 번 유찰되어 3억3천120만원으로 입찰 예정이다. 현재 같은 면적으로 나온 매매 매물은 5억원으로 나와있으며 최근 거래된 적은 없고 마지막으로 2021년도에 4억5천만원에 매매가 된 적은 있다. 부동산 가격이 한창 치솟았던 연도를 감안하면 개인적으로 4억원 미만으로 낙찰을 받는 것이 좋을 것 같다는 개인적인 생각이 들었고 최근 월세로 거래된 금액이 보증금 1천만원 월세 155만원으로 체결된 내역이 확인되어 관심있는 사람들은 수익 계산해서 원하는 입찰가격 산정 후 입찰에 들어가면 될 듯하다.

항상 필수로 봐야 하는 매각물건명세서에는 최선순위설정(말소기준권리) 날짜는 2021년 5월 28일 근저당권이며 조사된 임차내역에는 없는 것으로 확인되어 등기사항증명서 사항에서 별도 인수할 권리가 있는지 추가적으로 알아보도록 하겠다.

조사된 임차내역이 없어 소유주가 거주중인 듯한 이 물건은 말소기준권리인 2021년 5월 28일 이후로 여러 근저당권과 가압류 등이 설정되어 있어 별도 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 확인되어 별도 관리비 미납 내역 등만 확인한 후 다른 인수할 문제가 없다고 판단되면 입찰해도 무리가 없을 것으로 생각된다.

역삼동 드림캐슬 빌라

2호선 역삼역에서 도보로 약 7분 정도 거리에 위치해 있는 빌라이며 이 매물의 특이한 점은 해당 빌라 건물의 모든 호실이 경매로 나온 듯 보였고 그래서 임의로 물건 하나를 골라서 일지를 적어보려고 한다. 현장에 임장갔을 당시에도 호실별 우편함에 여러 가스나 전기세 관련 우편물들이 꽂혀 있는 걸 볼 수 있었고 현장답사를 온 사람들이 많았는지 1층 공동현관 입구에는 외부인의 출입을 막는다는 관련 안내문까지 붙혀 있었다. 처음 감정가는 3억2천만원에 평가되어 나왔고 입찰 변경 및 유찰을 거쳐 현재 2억4백80만원까지 가격이 내려온 상황으로 매매 및 전월세 시세확인 후 입찰하고 싶다면 들어가도 좋을 듯 싶지만 개인적으로는 마음에 와닿지 않는 매물이었다.

해당 호실의 매각물건명세서의 최선순위설정(말소기준권리) 날짜는 2021년 4월 30일 근저당권이며 임차인이 있는 것으로 확인되었고 주택도시보증공사에서 보증금 반환을 대신해주고 관련 권리는 승계한 것으로 확인된다. 그리고 임차인의 전입신고 날짜가 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인이다. 2020년도에 보증금 증액을 1천만원하여 재계약을 하였고 2021년도에 한 번 더 1천1백만원을 증액하고 그에 대한 확정일자를 추가적으로 받은 것으로 보이고 2번의 증액까지 합친 총 보증금이 2억3천1백만원이며 그 중에서 주택도시보증공사는 2억2천만원에 대한 금액에 대해서만 양수한 것으로 기재되어 있다. 임차권 등기명령까지 한 것으로 보아 임차인은 이사갔을 것으로 추정되며 나갈 때 2억2천만원에 대한 금액만 먼저 주택도시보증공사에서 받은 듯 하다. 매각물건명세서에 개인정보때문에 관련 임차인의 이름을 가린 상태이지만 첫 줄에 현황조사로만 확인된 임차인은 2022년으로 전입신고가 된 것으로 기재되어 있고 별도 권리신고는 하지 않은 상태이지만 말소기준권리보다 날짜가 늦어 대항력이 없는 임차인이라 향후 보증금 관련해서 인수할 건 없다. 주택도시보증공사에서 대항력 갖춘 임차인의 권리를 승계했기 때문에 관련 매물의 더 자세한 시장조사를 한 후 입찰할 계획이라면 보증금 인수여부 계산해서 진행하는 게 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

현재 역삼동에 나온 경매 매물은 이렇게 두 건(한 빌라에 여러 매물 나와있음)이지만 예정물건은 또 여러 건이 많이 나올 것으로 보여지니 관심 있는  사람들은 미리 현장답사 해보는 것도 좋을 것 같다.