장위동 재개발 경매 권리분석 및 임장후기

많은 사람들이 관심을 갖고 지켜보는 장위동 재개발 구역 내에 위치한 1건의 물건과 동의서를 걷고 있는 재개발 예정 구역 내 1건이 나와 있고 2건의 매물이 가까이 위치해 있어 공부를 하고 어제 임장을 다녀왔는데 그 사이 한 개의 빌라는 낙찰되었고 다른 한 개의 물건은 8월 중 입찰기일이 잡혀있는 상태이다. 

재개발 진행 단계가 장위동 내에서 각각 다르지만 향후 미래를 본다면 장위동 전체가 천지개벽할 일만 남은 듯하여 기대되는 지역이기도 하였다.

창신 빌라 권리분석

2022년 하반기에 1차 입찰이 시작된 이래로 약 8개월만에 낙찰이 된 창신빌라는 2번의 변경과 여러 유찰을 거쳐 이번에 2억 3천만 원에 낙찰이 되었으며 건물 외관상으로는 깔끔하게 유지가 되고 있는 듯하였다.

1순위로 먼저 확인해야 할 최선순위설정날짜(말소기준권리)는 2021년 11월 11일 근저당권이며 임차내역에는 권리신고 및 배당요구한 임차인이 존재했으며 전입신고 날짜가 2013년 10월 17일이며 확정일자는 2020년 3월 9일 날 받았으므로 대항력이 인정되는 날짜는 2020년 3월 10일 0시이지만 근저당권보다 날짜가 앞서 대항력이 인정되는 선순위 임차인이다.

만약 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못한 상황에서는 낙찰자가 남은 금액에 대하여 인수를 해야 한다. 

마이옥션 출처

등기사항증명서의 현황을 살펴보면 말소기준권리인 근저당권 아래로 소멸되는 권리들만 확인되기 때문에 2억 3천만 원에서 일부 경매비용을 차감하더라도 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 2천만 원에 대한 배당이 가능해져 낙찰자가 별도 인수할 금액은 없을 듯하다. 하지만 만약 내가 임차인이라는 기준으로 이 집에 대한 임대차 계약을 하기 전 등기사항증명서를 말소포함으로 발급받은 걸 봤다면 여러 차례 가압류나 압류가 걸렸다가 말소된 사항들이 있었고 이러한 집은 다시 가압류 등이 걸리고 결국 경매까지 나오게 된 매물들이 많았기에 계약을 하지 않았을 것이다. 하지만 일반 사람들은 말소됐으니 괜찮겠지 라는 생각하거나 부동산 사장님께서 말소되어 괜찮다고 말씀해 주셨을 수도 있다. 물론 그 이후로 아무 일이 일어나지 않는 집들도 분명 있겠지만 비슷한 상황의 집들이 경매로 많이 나온 것을 보다 보니 임대차계약 전 꼭 이러한 집이 있다면 개인적으로 계약하지 말라고 말하고 싶다.

창신빌라는 현재 지정된 재개발구역에 속해있지는 않지만 현재 동의서를 걷고 있는 구역이며 우일마트에서 동의서를 걷고 있다는 안내서를 볼 수 있었다.

이화빌라 권리분석

4억 7천만 원으로 시작된 이화빌라는 현재 4번 유찰되어 8월 2일에 입찰기일을 다시 앞두고 있는 상황이며 창신빌라랑 가까이 위치해 있어 창신빌라 금액이 2억 3천만 원에 낙찰된 걸 감안해 본다면 이화빌라도 이번에 낙찰될 가능성이 높아 보인다.

매각물건명세서에 기재된 최선순위설정날짜(말소기준권리)는 2015.8.6 근저당권이며 집행관에 의한 현황조사에 따른 임차내역이 2명이 존재하는 것으로 나오며 모두 전입신고 날짜가 말소기준권리보다 늦어서 대항력이 없어 낙찰자가 별도 인수할 권리는 없다. 이제 등기부현황을 살펴보도록 하겠다.

등기사항증명서를 살펴보니 기존 소유자가 사망하여 상속이 되었고 그중 한 명이 21년도에 전입한 임차인이었다는 것을 알았고 소유자가 살게 된 것으로 되기 때문에 2017년도에 전입했던 사람만 임차인으로 인정이 될 듯하며 말소기준권리 아래로 별도 모두 소멸되는 권리들만 있는 것으로 확인되어 별도 전기세 등 추가적으로 확인한 후 별로 문제가 없다면 재개발 구역 내에 위치해 있으므로 길게 투자를 바라보는 사람은 입찰해도 좋을 듯하다.

현장답사를 갔을 당시 이화빌라는 낙후된 건물이었고 현관입구 천장은 뜯겨 있고 관리가 되지 않고 있는 상태인 건물인 듯하였다. 해당 호실의 상태를 봐보니 새시를 바꾼 적이 없어 낙찰 후 직접 거주하기보다 임대를 놓을 예정이라면 전체 올수리가 필요한 듯 보인 매물이었고 다른 집들은 베란다에도 물건들이 놓여 있었는데 해당 호실은 비어있는 듯하였고 계량기도 전혀 돌아가지 않아 아무도 살고 있지 않은 듯하였다. 겉에 보이는 것만으로 잠시 판단한 것뿐이라 100% 확실하지 않지만 아마 명도는 순탄하지 않을까라는 생각은 들었다. 

이화빌라는 가로주택 13-4 구역에 속해있으므로 길게 보고 투자할 사람은 입찰해도 좋을 듯하며 부동산에 들러 여쭤봤을 때 실질적으로 거래가 이루어질 만한 매매가격은 호가의 50%라고 생각하길 바라며 전세사기가 문제가 되면서 전세 문의는 전혀 없다고 하셨다. 하지만 방 3개 기준으로 부동산에 전세 가격이 1억 5천만 원으로 안 내지가 붙어 있었지만 창신빌라 낙찰가를 감안하면 전세가는 대략 1억 2천 이하로 보수적으로 접근해야 할 듯하며 임대를 할 계획이라면 전세보다는 그나마 월세로 접근해야 할 듯 하지만 이화빌라가 오래되기도 하였고 지세가 높고 역세권에서도 현재는 멀어서 낙찰자가 적극적으로 부동산 등을 돌아다니며 물건을 어필하여 중개보수를 더 주는 한이 있더라도 빨리 계약이 체결되도록 하는 방안이 더 좋을 것 같다는 생각이 들었다. 재개발이 대략적으로 첫 단계서부터 계산하면 15년~20년 이상이 걸리기 때문에 재개발 투자를 할 때 어떤 방식으로 접근하여 진행할지 잘 고민해봐야 한다. 

장위동 입지분석

I) 교통 호재

현재 장위동은 6호선 돌곶이역이나 4호선 미아사거리역에서 지나가는 상황이므로 장위동 재개발 구역 중에서도 뒤 쪽은 지하철역에서 멀어 버스를 같이 이용해야 하지만 현재 동북선 경전철이 공사 중이므로 2026년 개통 시 왕십리를 지나가기 때문에 강남, 광화문, 서울역(GTX-A라인) 등으로 넘어가기 좋아 빠른 출퇴근이 가능해지고 다양한 지역으로 넘어가기가 더욱 수월해질 전망이다.

II) 재개발 호재

개발 사업이 오래 걸리는 재개발인 만큼 시간 투자가 제일 중요해지겠지만 장위동은 여러 구역으로 지정되어 많은 재개발이 이루어지고 있는 상황이며 각기 단계가 달라서 원하는 성향에 맞추어 투자 계획을 세워야 할 듯하다. 장위동 전체가 재개발이 마무리되면 향후 많은 신축 아파트들이 들어서는 만큼 큰 변화를 이루어낼 지역으로 더욱 살기 좋은 동네가 될 듯 하다. 

III) 인근 유명 대학 학군 위치

장위동 바로 밑에는 한국예술종합학교, 한국외국어대학교, 경희대학교 등이 가까이 위치해 있어 거주하는 위치에 따라 도보나 버스로도 이동하기 쉬운 장점이 있다.

IV) 자연 친화적인 지역

장위동 바로 옆에 오동근린공원, 월곡산, 영축산 근린공원, 북서울꿈의 숲이 가까워 도보로 산책이나 운동하기 좋은 지역으로 어린 자녀들에게는 자연활동을 통해 친사회적인 행동에 긍정적인 효과를 불러일으킨다고 하니 아이를 키우기에도 좋은 환경에 속하는 장위동인 듯 하다.  그리고 중계동도 가까워 청소년 학부모들은 자녀들을 중계동 학원가로 많이 보낸다고 한다.

https://scienceon.kisti.re.kr/srch/selectPORSrchArticle.do?cn=DIKO0013687437 

[논문]바깥놀이를 통한 자연친화교육이 유아의 자연친화적 태도와 친사회적 행동에 미치는 영향