서울역 재개발 및 재건축 임장, 미래가치가 높은 용산

서울역 인근에 현재 경매가 나와있는 매물은 없었지만 재개발 및 재건축 예정인 지역 있어 늦게나마 현장답사하러 다녀온 후기를 적어보려고 한다. 코로나가 풀린 후라서 그런지 실제로 서울역에는 캐리어를 끌고 다니는 수많은 여행객들을 볼 수 있었으며 서울역 인근에 시세 대비 저렴하게 나온 빌라나 단독주택 매물이 나온 게 있다면 매수 후 에어비앤비나 게스트하우스 등으로도 활용해도 좋겠다는 생각이 잠시 들었다. 서울역 주변으로 탐방을 다녀온 후기를 적기 전에 재개발과 재건축 차이점을 한 번 짚어보려고 한다.

서울역 재개발 구역

아실 홈페이지 출처

대한민국 철도의 중심이라 할 수 있는 서울역에서는 이미 기존의 여러 지하철 노선들이 지나가 많은 유동인구가 있는 상황이며 재개발이 된다면 거주 만족도는 더욱 높아질 것이라고 생각되며 넓게 봤을 때에는 용산 자체가 천지개벽이 이뤄질 전망으로 미래가 더욱 기대되는 지역이기도 하다. 

서울역에서는 기차를 탑승할 목적 외에 주변을 둘러본 적이 없어 이번에 처음 방문하였는데 코로나가 풀린 후라 그런지 정말 많은 인파들이 지나다녔으며 특히 캐리어를 끌고 오가는 외국인들을 많이 볼 수 있었다. 확실히 재개발 구역으로 지정된 곳들은낙후된 주택들이 많았으며 언덕에 위치해 있어 계단이 곳곳에 설치되어 있어 TV로만 보던 옛 분위기들을 느낄 수 있었으며 앞으로 미래가 기대되는 지역이라 시세 대비 저렴하게 매수가 가능한 매물이 있다면 매수해도 충분히 좋을 지역이라는 생각이 들었고 전세사기 등으로 인해 임차인을 구하기 어려운 상황이라면 게스트하우스나 에어비앤비로 돌려 부수입을 만들어도 좋겠다는 생각이 들었다. 동네를 한 바퀴 둘러보면서 재개발이 끝나고 새로 바뀔 모습이 어떨지 잠시 상상도 해보았다. 다른 재개발 구역이 지정된 지역과 다르게 해당 지역은 신속통합기획 위주로 재개발이 묶여있어 기존 재개발 진행 시의 걸리는 기간보다는 더욱 발 빠른 진행이 될 것으로 예상되며 아직은 조합설립단계도 못 간 상황이므로 향후 추가분담금 같은 경우에는 아직 먼 이야기인지라 더 지켜봐야 할 듯하다. 청파 2 구역 같은 경우에는 2종일반주거지역으로 상향되어 1,900세대의 대단지로 구성될 전망이며 약 25층까지 지어질 예정이다. 개인적으로 너무 높은 층수로 지어지는 앙파트를 원하지 않아서 더욱 마음에 든다. 하지만 단점이라면 신속통합기획으로 묶이는 순간 토지거래허가구역이 되기 때문에 실거주 2년 의무 조건이 따르게 되어 앞서 말했던 에어비앤비나 게스트하우스 또는 임차인을 바로 들이는 건 어렵기 때문에 이러한 조건을 원한다면 차라리 청파 1 구역으로 돌리는 건 어떨까 싶다.

청파 1 구역은 청파 2 구역보단 진행상황이 더 빠른 편이며 작년에 주택정비형 재개발 지정구역 고시가 된 후 올해 상반기 2월에 조합설립인가까지 얻은 상태이다. 정비구역 지정 당시 엄청 높은 90%의 동의를 받아냈다고 하니 소유주들의 재개발 사업 의지가 높은 듯하며 신속통합기획이 아닌 만큼 시세 대비 저렴하게 나온 매물이 있다면 조합원승계 여부만 확인 후 가능하다면 매수 후 바로 임대나 게스트하우스 등으로 이용하기에 좋을 듯하다. 청파 1 구역은 청파 2 구역처럼 약 25층까지 지어질 예정이며 세대수는 697세대로 이루어질 예정이라고 한다.

1인 가구 수가 증가함에도 소형 평수가 많이 없는 상황인데 청파 1 구역과 청파 2 구역에서는 39㎡면적부터 나올 예정이라개인적으로 반가운 소식이라고 생각했지만 워낙 많은 사람들이 눈여겨 보고 있고 미래 기대감이 높은 지역인 만큼 둔촌주공 39㎡의 분양가격이랑 비슷한 수준에서 금액이 책정되지 않을까 하는 조심스러운 생각을 해본다. 서계동 또한 재개발 구역으로 지정되었는데 청파동처럼 구역을 나누지 않고 통합으로 하여 개발이 진행될 예정이며 신속통합기획으로 선정되어 토지거래허가구역으로 묶이게 되었으며 정비계획안을 준비 중이다. 통합으로 묶인 만큼 면적이 약 11만㎡가 초과되는 만큼 신속통합기획 후보지 중에서는 제일 큰 규모라고 하며 정비구역 지정을 2025년까지 목표로 한다고 한다. 더 자세한 사항은 아래 기사에서 참고해보길 바란다.

https://www.rcast.co.kr/news/articleView.html?idxno=21267 

'서울역 인근' 서계동 33번지, 신통기획 재개발 본격화...용역 돌입

재건축 후암 1 구역 정보

서계동·청파동과 다르게 후암 1 구역은 재건축으로 진행되며 현재 조합설립인가 전 단계인 조합설립추진위원회 승인을 2007년도에 받았지만 그 이후 진행이 거의 멈추었다시피 진행이 지지부진한 상태였으며 몇 년 전 소유자들이 기본계획변경 신청서를 낸 상황이었다. 후암동 바로 뒤에는 남산타워가 위치해 있어 고도제한이 묶여있는 상태였고 18층이하로만 건축이 가능했기에 사업성이 맞지 않은 듯 했지만 최근 오세훈 서울시장이 남산 고도제한 완화 이야기를 꺼내면서 후암동은 다시 활발한 사업 진척이 가능하지 않을까 싶다. 제대로만 진행된다면 입지는 좋아서 미래 가치는 충분히 좋은 동네라고 느꼈다. 현장답사를 갔을 당시 평일에 가서 그런지 동네도 조용해 거주하기 좋아 보였으며 한 바퀴 둘러보고 나올 쯤에는 점심시간이 겹쳐서 그런지 주변 회사 직원들이 점심식사를 하기 위해 많이 나와 있었으며 주변 카페들도 줄 서서 커피를 기다리는 모습이 보였다. 

용산구 개발 호재

1. 교통 중심 호재

이미 서울역을 중심으로 1호선, 4호선과 경의중앙선 그리고 공항철도가 지나가는 와중에 2024년 개통을 목적으로 한창 공사 중인 GTX-A까지 총 5개의 노선이 지나갈 서울역이 될 예정으로 서울안·팎을 연결하는 기존의 노선과 더불어 서울의 핵심 일자리가 모여있는 강남 등으로의 빠른 출퇴근까지 가능해질 전망으로 거의 모든 지역을 연결해주는 핵심 지역이라 볼 수 있다. 

2. 신축 호재

서울에서 3번째로 높은 노후주택 비율 28.8%를 보이고 있어 서계동, 청파동, 원효동 등을 비롯해 용산구의 부촌으로 자리잡은 한남동 등 여러 재개발 및 재건축 구역들이 지정되어 있는 상황으로 향후 새로 태어날 용산구로 대거 아파트 부지 등이 신축 주택들이 공급될 전망이며 이를 나아가 2040서울기본계획에서는 ICT를 기반으로 하는 미래의 스마트혁신도시로 조성하겠다고 발표했다.

3. 일자리 창출

글로벌 경제의 핵심 거점이 될 지역으로 용산정비창부지를 용산국제업무지구로 지정하였으며 해외에서는 이미 대세로 자리잡은 핀테크 산업 육성을 통해 청년을 위한 일자리 창출에 기여하며 창업까지 가능토록 조성하고 지원할 예정라고 한다.

4. 자연과 역사 그리고 문화까지 어우러진 용산

대한민국의 역사를 살펴볼 수 있는 국립중앙박물관 및 용산역사박물관을 시작으로 용산공원, 남산타워, 카페거리 등까지 과거와 현재가 공존하는 용산구에서는 향후 재개발 등을 통해 도로 및 공원 정비 등 여러모로 더욱 살기 좋은 지역으로 탈바꿈될 예정으로 미래가치가 더욱 기대되는 용산이라고 생각된다.