재개발 능곡2구역 부동산 경매,공매 권리분석 및 입지분석

재개발 빌라를 한창 알아보던 중 재개발 진행 단계가 많이 되었던 능곡 2 구역에 경매로 나온 빌라와 공매로 나온 도로가 나왔던 적이 있어 권리분석했던 내용을 복기할 겸 작성해보려고 하며 일전에 차로 한 바퀴 둘러보고 온 적이 있다. 

재개발 빌라 권리분석

4월 말경정도에 재개발구역 내에 위치한 빌라를 찾다가 나온 매물로 재개발구역 내에 위치해 있어 자세히 알아보기로 한 빌라였다. 2023년 4월에 1차 매각기일이 잡혔고 감정가액은 4억 4백만 원이었으나 한 번 유찰되어 2억 8천만 원대로 내린 가격으로 5월 17일에 매각 예정이었으나 현재는 경매 진행이 정지된 상태이다. 만약 능곡 2 구역 재개발 관련하여 조합에 궁금한 사람들이 있다면 조합사무실 031-938-9353에 전화해보면 좋을 듯하다. 현재 해당 구역 내에 경매로 나온 매물은 없는 상황이지만 토당동에 위치해 있는 경매예정물건은 여럿 있어 재개발 구역 내에 속해있는지 확인 후 접근해 보아도 괜찮을 듯하다.

 

 

해당 매물의 매각물건명세서를 살펴보면 최선순위설정(말소기준권리)이 2016년 11월 24일 근저당권이며 조사된 임차내역이 있는 것으로 나오며 개인이 아닌 대부주식회사라고 기재되어 있고 보증금은 5백만 원으로 적혀 있다.

해당 임차 내역은 등기사항증명서를 통해 더 자세히 살펴보기로 하며 매각물건명세서 제일 밑에 비고란에는 능곡 2 구역 재개발정비사업 구역 내에 소재되어 있고 사업시행인가까지 받았으며 관리처분계획 수립 총회를 진행 중이라고 기재되어 있다. 

경매가 진행되던 당시의 등기사항증명서를 보면 근저당권부터 시작하여 전세권, 가압류 등이 설정되어 있지만 그전에 카드회사의 가압류 등이 더 설정되어 있었던 복잡한 매물이긴 하였다.

3억 5천만 원 대출해 주었던 A대부회사에서 별도 5백만 원의 전세권 설정을 한 내용이 궁금하여 전화해 볼까 하다가 당시 입찰 여부도 결정하지 못했고 어차피 소멸되는 사항이라 전화 문의는 하지 않았으며 재개발 구역 진행사항과 해당 매물의 조합원 승계여부가 더 궁금하였기에 관련 내용을 더 알아보기로 하였다.

인터넷에 조합 연락처를 알아내여 전화하여 문의한 결과 5월 중에 관리천분계획 일정이 잡혀있었으며 해당 빌라의 조합원 사업시행인가를 득한 상황이지만 조합원 승계가 가능하며 관리처분계획인가 후에도 승계가 가능하다는 얘기를 들었으며 해당 빌라 소유주는 아파트의 84㎡타입 밑으로 신청하였고 분담금에 대한 금액도 들을 수 있었다. 직원 분이 안내해 준 내용에 따라 금액을 산출해 보면 빌라 매입 금액과 분담금을 더하면 7~8억 원으로 계산이 되었다. 만약 능곡 2 구역 주변에 거주하는 사람으로서 해당 재개발 구역을 꼭 매수하고 싶으셨던 분은 금액만 맞다면 입찰해 봐도 좋겠단 생각이 들었지만 입찰이 더 이상 진행되지는 않았다.  

공매란 무엇인가?

공매는 경매와 다르게 공공자산으로 분류되며 국유, 수탁재산이나 세금 등을 납부하지 않아 관련 공공기관 등에서 직접 체납된 금액을 보전하고자 해당 물건을 매각하는 것을 말하며 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 진행하며 온비드라는 사이트에서 확인 가능하고 온라인 입찰로만 진행되어 직장인들도 쉽게 접근할 수 있으며 경매로 나온 매물 중 세금 체납 관련해서는 개인정보라는 이유로 금액 확인이 불가능하지만 공매는 세금 체납관련해서 금액이 확인된다는 여러 장점이 있다. 해당 매물에 대한 등기사항증명서의 정보가 나와있긴 하지만 권리자 명 등은 가려져 있기 때문에 더 정확한 정보를 확인하고 싶다면 등기사항증명서를 별도로 발급해 보는 것이 좋다.

공매는 경매와 다르게 한 번 유찰될 때마다 일정하게 10%씩 금액이 떨어지며 이틀 동안의 온라인 입찰기간이 진행되게 된다.

재개발 공매 도로 권리분석

화면에 보이듯 여러 경매사이트에서도 공매 매물을 제공하며 온비드 사이트와 같이 보면 더 좋으며 해당 매물은 2개의 지번으로 같이 나왔으며 해당 물건 소개에서는 기재되어 있지 않았지만 지분으로 나온 매물이었다. 토지마다 다르겠지만 이러한 도로 같은 경우에는 임차인이 없기 때문에 별도 명도가 필요 없다는 특장점이 있으며 재개발 구역 내에 있다면 조합원승계여부를 확인하여 이득이 된다면 입찰을 해봐도 좋을 듯하다. 위에 빌라처럼 같은 능곡 2 구역 내에 소재되어 있어 조합사무실에 문의한 결과 해당 도로는 청산 대상이었으며 각 지번에 따른 전체 면적을 기준으로 한 청산금액을 알 수 있었다. 이 물건을 조사했을 당시 입찰기일 전이었기 때문에 1차 금액과 청산금액을 비교했을 때에는 1차 입찰 기일에 들어가지 않는 게 더 좋다고 판단되었으며 한 번 더 유찰되고 어떻게 되는지 지켜보기로 하였다. 결국 2번 유찰되어 최저가격이 93,500,000원이었고7월 13일 99,342,999원에 낙찰결과가 나왔다. 

온비드사이트 출처

온비드 사이트 출처

온비드에서 가져온 정보이며 이렇듯 부족하다 싶으면 다른 경매사이트에 로그인하여 추가적인 세부사항을 확인해 보면 좋을 듯하다.

두인경매 사이트 출처

만약 이 매물이 경매로 나왔다면 몰랐을 세금 체납 금액이 공매에서는 확인되며 위 표에서 서대문구청이나 서대문세무서 등에서 배분요구채권액이 기재되어 나와있으며 설정 일자가 섞여 있지만 가장 날짜가 빠른 2001년 1월 26일 가압류가 말소기준권리가 되는 듯하며 빠른 연도를 기준으로 나열해 봤을 때 별도 인수할 권리는 없고 모두 소멸되는 것으로 확인된다. 

재개발 능곡 2 구역 입지분석 

i) 신축 호재

재개발구역에 해당되는 토당동은 능곡 2 구역뿐만 아니라 주변의 능곡 5 구역, 능곡 6 구역 등이 재개발 구역에 해당되어 향후 아파트 완공 시 새로운 지역으로 탈바꿈될 예정 구역이다. 

ii) 교통 호재

경의중앙선 능곡역을 통해 홍대입구역, 서울역, 왕십리 등으로 이동이 가능하며 서해선이 최근 개통되어 김포공항까지도 한 번에 갈 수 있다. 특히 한 정거장 차이에 위치한 대곡역에는 3호선과 GTX-A노선이 2024년에 GTX라인 중에서는 가장 먼저 개통될 예정이며 더욱 빠르게 강남권까지 출퇴근이 가능해질 전망이지만 요금은 일반 노선보다는 비쌀 예정이므로 향후 확정된 금액까지 확인은 해봐야 할 듯하다. 또 한 정거장 차이에 있는 행신역에서는 KTX이용이 가능하다.

iii) 역사와 문화가 공존하는 고양시

인근에 위치한 행주산성부터 세계문화유산인 서오릉 그리고 역사가 오래된 북한산에 위치한 중흥사까지 있어 역사와 공존하는 지역이며 한국항공대학교 항공우주박물관, 주말체험농장, 어린이 박물관, 스타필드, 이케아, 골프장 등 모든 연령대가 거주하고 즐기기에 좋은 고양시인 듯 하다.

능곡역 주변이 앞으로 더욱 개발될 예정으로 관심 있는 사람들은 계속 눈여겨 지켜보았다가 경매 매물이나 급매매로 취득해도 좋을 듯한 지역이다.