역삼동 근린주택 권리분석 및 임장 후기

역삼동에 근린주택으로 경매 매물이 확인되어 현장답사를 위해 다녀왔고 근린주택 관련 내용은 처음 올리는 것 같아서 권리분석 공부까지 같이 해보려고 한다.

근린주택 권리분석

두인경매 사이트

역삼동에 위치해 있는 해당 매물은 역삼역에서 도보 약 14분 정도 걸리는 것으로 확인되며 선릉역에서는 약 20분 정도 소요가 되어 역삼동에서 다니기가 더 편한 근린주택 건물이다.

근린주택이란 단어 자체 그대로 상가와 주택이 혼합되어 있는 건물을 일컬으며 보통 1층에 상가로 이루어져 있고 그 위층부터는 보통 주거용으로 사용하는 편이어서 해당 매물 또한 비슷하게 이루어져 있는 상황이다.

현장답사를 갔을 때 1층에 상가가 2개로 확인되었으나 한 군데는 공실인 상태이며 3층까지 지어진 건물로서 2층과 3층은 주거용으로 사용하는 것으로 확인되며 2층에는 4개 호실로 이루어져 있고 3층은 한 개 호실로만 이루어져 있었고 1층에서 2층으로 올가 가는 사이에는 공용 화장실이 설치되어 있었다. 그런데 희한하게 이 건물에 제시 외 건물이 3개로 확인되며 관련 서류를 통해 추가적으로 살펴보려고 한다.

 

매각물건명세서/두인경매 출처

해당 근린주택의 매각물건명세서에 필수적으로 확인해야하는 최선순위설정 날짜(말소기준권리)는 2020년 3월 10일 가압류이며 여러 명의 임차인이 확인되어 각자 대항력 과 우선변제권이 있는지 먼저 확인을 해야 한다.

- A 임차인 -

1층 상가에 임차 중인 업체는 보증금 5천만 원에 2백만 원 월세로 확인되며 사업자등록일(대항력 여부 기준 날짜)은 2018년 7월 2일로 말소기준권리 날짜보다 앞서 대항력이 인정되고 확정일자를 받지 않은 상태에서 배당요구를 하였지만 우선변제권이 없어 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받기는 어려울 것으로 보인다.

2층에 거주 중인 B~D 임차인은 주택으로 전입신고 하고 들어온 사람들이며 B임차인은 말소기준권리보다 전입신고 날짜가 늦어 대항력이 없으며 C, D 임차인은 전입신고 날짜가 빨라서 대항력이 있다. C임차인은 보증금 증액을 하여 확정일자를 한 번 더 받았고 D임차인 또한 보증금 1천만원 증액 내용이 비고란에 적혀 있다. 전입신고와 확정일자까지 받은 임차인은 C,D 임차인 2 명으로만 확인되며 3층에 한 호실로만 되어있는데 현황조사서에 채무자(소유자)가 거주 중인 것으로 확인된다. 보증금액이 크지 않아 최우선변제권에 해당되는 소액임차인 여부를 확인해보겠다.

다른 매물과 달리 해당 물건은 근저당권이 없기 때문에 별도의 소액임차인(최우선변제권) 기준 날짜가 필요한데 그 날짜는 바로 배당기일 날짜로 기준이 된다. 사설 경매 사이트에서는 경매개시결정등기 날짜 기준으로 소액임차인 기준 여부를 해놓았는데 아마 아직 배당기일 날짜가 정해지지 않았기 때문인 듯 하며 중앙지방법원에 여쭤보니 근저당권이 없을 경우에는 배당기일이 기준이 된다는 확인을 받았다. 

참고로 배당기일은 낙찰자가 잔금 납부 후 정해지는 날짜이다. 

마이옥션 출처

매각물건명세서 다음으로 살펴보는 등기사항증명서에는 가압류 금액들이 모두 높지만 말소되는 사항들이라 특별하게 별도로 권리분석할 내용들은 없다. 

그리고 건축물 대장을 확인해봤는데 지하1층이 확인되어 현장답사하면서 보니 외부로 진입할 수 있는 공간 자체가 없고 내부로 들어가야지만 지하1층으로 내려가는 공간을 확인할 수 있었으며 앞에 여러 짐들이 놓여있어 전혀 사용하지 않는 것 같았다.

주변시세 분석

처음 감정가가 61억원으로 책정되어 나왔다가 한 번 유찰되어 현재 대략 49억원대인데 주변 최근 매매거래가 된 건물들이 대략 50억이 넘어가는상황이라 다시 날짜가 정해져서 나오면 이번에 낙찰되지 않을까 생각된다.

감정가 포함이긴 하지만 제시외 건물로 일부 천막 등이 포함되어 있어 위반건축물로 신고가 되면 이행강제금이 발생할 수 있고 건물 자체도 오래되었기 때문에 만약 낙찰받으면 기존 임차인들 명도 후 건물 철거 후 새로 짓는게 제일 좋지 않을까하는 생각이 든다.

그리고 현재 1층 일부는 공실인데 만약 그대로 임차를 하게 된다면 얼마쯤 될지 궁금하여 주변 상가 월세를 알아보니 대략 보증금 3천만원/월세는 200만원~220만원정도인듯하며 주변에도 한창 공사 중인 건물들도 있음을 확인할 수 있다.

그리고 새로 짓는다고 가정하에 건폐율 및 용적률을 살펴보면 건폐율 60%, 용적률 200%로 확인되며 토지면적이 224.7㎡를 기준으로 계산하면 대략 40평정도 지어지는게 가능한 것으로 계산이 된다.(만약 틀리다면 댓글 등 달아주시면 감사하겠습니다.) 

해당 매물 입지 자체가 역삼역과 선릉역 중간이며 주변에 회사가 많아 임대차 계약은 잘 이루어질 것으로 생각되며 향후 낙찰되었을 때 철거 후 신축할 계획을 가지고 있다면 임차인 명도에 가장 신경을 써야할 듯 싶다. 

감정가액에 비해 임차인들 보증금이 저렴해 별도 인수할 금액은 없는 듯 하지만 계산해놓은 낙찰가 외에 추가적인 비용이 들지 않게끔 입찰 전에 가스비 등 필요한 부분 정확히 확인 후 입찰해야할 듯 싶으며 특히 권리신고 하지 않은 201호는 공실 여부를 한 번 더 확인할 듯 하다.