구도심 상권 쌍문동 소액 투자하기 좋은 상가 경매 매물 분석

구도심 상권인 쌍문동에 소액 투자하기 좋은 상가 경매 매물이 2억원 미만 감정가로 나와 입찰할 생각으로 분석해 본 결과를 복기하기 위해 오랜만에 블로그 포스팅을 하려고 한다.

상가 권리분석

소액 투자하기 좋은 상가를 입찰하여 낙찰만 된다면 월세받기 좋을 것 같아 찾아보다가 우연히 눈에 들어오게 된
쌍문동 구도심 상권에 위치해있는 신원프라자에 위치해있는 구분상가 매물이었다.
시세와 대출 등 모든 조건이 충족이 되면 현장답사는 그 이후에 하기로 하고 기본적인 조사부터 하기 시작하였다.
감정가는 1억7천만원에 잡혀있으며 1월31일 수요일에 매각기일이 잡혀있어 주중에 모든 걸 전화와 인터넷만으로
조사해려 애를 많이 썼다. 입찰할 생각으로 접근하여 조사하는건 확실히 다르다는 느낌이 들기도 하였다.

가장 먼저 살펴봐야하는 매각물건명세서를 살펴보면 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2022년6월3일 근저당권이며
임차인의 사업자등록신청일자는 2014년6월17일이라고 나와있어 임차인의 날짜가 더 앞서 대항력있는 임차인이라는 걸 확인할 수 있다. 상가는 사업자등록신청일자가 주택의 전입신고같은 개념이라 대항력 날짜를 계산하는 기준이 되며
사업자를 내는 사람도 관할세무서에 가서 확정일자를 받을 수 있다. 현재 임차 중인 사업자는 아마 계속 영업을 할 예정이라 그런지 별도 권리신고 및 배당요구를 하지 않았다. 아니면 본인이 입찰할 생각을 가지고 있을 수도 있을거란 생각이 들었다. 155호도 7,100만원으로 경매가 나오긴 했지만 내측상가이기도 하고 개인적으로 도로변에 위치해있는 107호가 더 투자가치가 있다 생각하여 107호 위주로 알아보았으며 155호, 107호 모두 기존 소유주가 같다. 
현황조사에 따르면 107호, 155호(모두 경매 나온 매물)를 보증금 5천만원 월세 300만원으로 사용 중인 것으로 나온다.
진짜 2개 호실에 대해서만 금액인건지 아니면 106호까지 포함한 금액인지는 잘 모르겠지만 107호에 대한 월세는 100만원~150만원정도로 추정할 수 있어 감정가 기준으로 수익률 계산도 해볼 예정이다. 
상가는 관리비도 중요해서 반드시 관리사무소에 연락해봐야한다는 말을 들은 기억이 있어 전화를 해보면서 정확히 임차 중인 호실까지 알 수 있었다. 우선 프랜차이즈 업종이 임차 중인 호실은 총 4개 호실이라 105호, 106호, 107호, 155호를 사용 중이라고 하였고 미납관리비는 1년정도 밀린 관리비금액을 확인할 수 있었지만 장사는 잘 된다고 하셨다.
부동산에서도 전화하여 물어보니 인근에 뚜레주르가 생겨 예전만큼 매출이 좋을지는 모르겠지만 그래도 여전히 장사는 잘 되고 있다고 하셨고 주거지역에 둘러쌓여 있는 상권이면서도 상가는 부족하여 일반 매물도 잘 나오지 않는 지역이라고 하셨다.   조사하면서 흥미로웠던 점은 4개의 호실의 소유주 관계를 보니 105호&106호 같은 소유주(A)였고 155호와 107호가 같은 소유주(B)였는데 등기사항증명서나 건축물 대장을 보니 주소가 동일한 걸 보아 형제인 듯 하였다.

상권입지 분석

 위에서도 잠깐 언급했지만 주거지역에 둘러쌓여있는 상권인데 해당 주상복합을 포함하여 1,541세대의 삼익세라믹아파트와 690세대의 금호1차아파트 그리고 뒷편의 주거지역들에 의해 둘러쌓여있어 상가부족지역이라 일반 매매 매물도 별로 잘 나오지도 않는다고 한다. 바로 맞은 편에 위치한 큰 세대 수를 자랑하는 삼익세라믹아파트도 평수들이 작아 1~3인 인구들이 주로 거주하고 있어 외식을 많이 하는 편이라 신원프라자 상가가 장사가 잘 된다는 이야기를 듣기도 하였다.
바로 앞에 버스정류장이 위치해있어 눈에 잘 띄는 위치이기도했으며 인근에 지하철역이 없어서 고이는 상권일 수도 있겠다는 생각이 들었다. 오히려 지하철 역이 가까우면 흘러가버리는 상권이 될 수도 있는 지역들도 있어서 무조건 역세권 상가좋은 건 아니라는 얘기를 들은 적이 있다. 

나이스비즈맵 캡쳐

상권 분석을 하고싶은 지역의 유동인구 등급을 알 수있는 나이스비즈맵 사이트를 통해 검색하면 해당 경매 매물의 유동인구는 1등급이라고 나온다. 
유동인구도 많고 위치도 좋으니 시세 및 수익률 그리고 대출이 되는지 같이 알아보기로 하였다.
우선 시세와 수익률을 알아보기 전에 가장 중요한 대출 여부를 확인하기 위해 이번 주 내내 8명의 대출상담사 분들에게 전화를 돌리며 해당 상가 매물에 대한 대출 상담을 받아본 바 결론은 대출이 안된다는 것이었다. 정말 딱 한 명이 가능성은 있다고 하였으나 경매를 오래 한 분께 자문을 구하니 대출이 되더라도 예상 이자율이 7~8%정도 될 거라고 하셨다. 여러 호실을 터서 사용 중인 상가는 해당 호실들의 소유자가 한 명이 아니고 모두 다른 사람일 경우 해당 호실만 경매에 나와 대출을 받는 건 어렵다고 하였다. 그 이유는 물건 분석이 어려워지는 점이 있고 대출을 해준 채권자는 후순위가 될 것이며 해당 호실의 정확한 면적 구분도 어렵다는 답변이었다. 
취득세까지 하여 충분한 현금을 보유하지 않고 있기 때문에 이 매물은 매우 아쉽지만 입찰은 포기하기로 결정하였다.
그래도 수익률은 어느정도 될 지 궁금하여 감정가를 기준으로 계산을 해보았다.

수익률 분석

[155호& 107호 기준 보증금 5천만원, 월세 300만원일 경우]
107호 감정가 1억7천만원
보증금: 2,500만원
월세 150만원
150만원*12개월/1억7천만원-2,500만원 = 12%
아무리 은행 이자율이 높아졌다고 하나 12%까지의 예적금 이자율은 생각도 못할텐데 이정도면 매우 우수한 수익률이란 생각이 든다. 
 
[감정평가서 기준 106호, 107호, 155호 기준 보증금: 5천만원, 월세 300만원일 경우]
107호 감정가 1억7천만원
보증금: 2,000만원
월세 120만원
(155호실이 내측상가라 도로변 상가보다 보증금 및 월세가 더 낮을거라 생각하여 임의적으로 잡아본 금액이다) 
120만원*12개월/1억7천만원-2,000만원 = 9%
1억7천만원을 은행에 예금으로 넣어놓는 것보다 훨씬 이익이 되는 상가인듯 하다
 
관리사무소에서 얘기해준 105호까지 실질적으로 사용 중이라 107호의 보증금 및 금액이 더 적어질 경우
107호 감정가 1억7천만원
보증금: 1,000만원
월세 100만원
100만원 *12개월/1억7천만원-1천만원 = 7%
경매는 뚜껑을 열어봐야 알 수 있기 때문에 보수적으로 생각하여 접근해본 107호만의 보증금 및 월세 금액인데
이러한 기준으로 대략 잡아봐도 수익률이 7%정도 된다.
1층 도로변 상가이면서 전용 6평정도이니 월세는 아무리 못해도 100만원정도되지 않을까하여 잡아본 금액이다.
 
그렇다면 감정가인 1억7천만원은 시세 대비 과연 어떤걸까?
바로 위에 올렸던 수익률 중에 가장 낮은 7%를 기준으로 계산을 먼저 해보겠다.
100만원*170배+1천만원 = 1억7천100만원 
이 금액과 비교했을 경우 당연히 감정가가 조금 더 저렴한 것 같다.
 
현재 부동산에 나온 일반 매물 중에 같은 1층 매물들 가격이 이러한데 현재 나온 매물 가격에 비해 현재 경매매물이 저렴하게 느껴진다. 부동산에서도 거저 가져가는 거라고 하셨다. 해당 경매 매물의 전용면적이 20.35제곱미터 기준으로 하였을 때 하단에 올려놓은 현재 일반 매매 매물과 비교했을 때 감정가 1억7천만원이 더 저렴하게 느껴진다.

디스코앱 캡쳐

디스코 사이트를 통하여 신원프라자를 포함하여 주변 상가 매매 거래가 최근에 이루어진 건들이 없어 시세를 정하는게 더욱 어렵게 느껴졌다. 
실거래가 조회 사이트를 들어가보면 23년 하반기에 직거래 위주로 거래가 되었으나 근처 매물이 아닌 듯 하다. 
만약 현금이 충분하여 해당 매물을 입찰할 사람이 있다면 정확하게 시세를 조사하여 접근하는 걸 추천한다.
이번에 입찰할 계획으로 여러가지를 알아보면서 많은 공부가 되었던 매물이었다. 대출이 되지 않는다는게 너무나도 아쉬울 따름이다.