한강 조망권이 형성될 성수동 재개발구역 빌라 및 갤러리아포레 임장 후기

한강 조망권이 형성될 성수동 재개발구역이 조합설립인가가 난 상태이며 해당 구역 내에 빌라 경매가 나와 다녀왔고 인근에 갤러리아포레도 지분매각으로 물건이 나와 같이 둘러보았다.

 

재개발 빌라 권리분석

재개발 성수전략정비구역으로 묶여 조합설립인가까지 진행되어있어 현장답사를 다녀왔는데 정말 이 구역은 노후화 건물들만 있는 진짜 개발이 필요한 동네로 보였다.
최근 사당15구역과 은평구 대조동에도 다녀왔는데 이 지역들은 신축 빌라들이 곳곳에 보였는데 해당 성수 재개발구역에서는 신축빌라 건물 찾는게 힘들 정도로 노후화된 건물들만 있었다.
해당 경매 나온 물건은 워낙 오래된 건물이라 당연히 엘레베이터도 없었고 출입문부터 오래된 연식임을 보여주었다.

 
해당 물건의 말소기준권리(최선순위설정 날짜)는 2022년 9월 6일 경매개시결정이며 해당 날짜 기준으로 선순위 임차인이 확인된다.
집행관이 현황조사했을 당시에는 미상으로 조사되었으나 서울주택도시공사에서 권리신고 및 배당요구한 날짜를 보면 전입신고 날짜가 거의 비슷하다. 1차 보증금 7천만원으로 시작하여 두 번에 걸쳐 증액하여 마지막으로는 2018년도에 9천만원으로 적혀있다. 2014년도 첫 보증금 기준으로 소액임차인에 해당되었으며 두차례나 증액한 보증금 모두 동일하게 적용되어 충분히 최선순위로 배당을 받아갈 예정이다. 해당 임차인의 미상금액이 걱정되면 서울주택도시공사에 해당 건에 대해 한 번 확인해봐도 좋을 듯 하다. 현장답사를 갔을 때 건물 내부 둘러보고 있는데 해당 호실에서 어떤 아저씨가 나와 나도 모르게 후다닥 밖으로 뛰쳐나왔었다. 해당 호실 문이 열린 듯해서 내려왔는데 질문할 걸 그랬다.

빌라 시세

예전부터 해당 구역들은 새로운 건축허가행위가 금지된 상태라 노후된 건물들만 보였고 워낙 입지가 좋은 만큼 시세는 처음 나온 감정가에 비슷했으며 노후된 건물이라 내부 올수리해도 전세는 잘 받아야 1억5천만원정도일 것이며 두 차례나 유찰이 된 이유는 소유자(채무자)가 다물건자라 입주권 나오는 여부도 불확실한 상태이며 소송까지 감내해야할 수도 있어서 그런거라고 말씀해주셨다. 만약 낙찰 후 향후 청산대상이 된다 하더라도 평당 감정평가액은 대략 1억원정도라고 말씀해주셨다. 혹시나 반지하도 있는지 시세는 얼마정도 될지 여쭤보았는데 감정가가 20%정도 차이만 날 뿐 비슷하다고 하셨다.
향후 재개발이 되면 한강조망권이 확보되는 곳이라 트리마제 가격이랑 비슷하게 형성될 듯 하다.

갤러리아포레 지분 매각

연예인도 3채나 소유하고 있다는 성수동의 유명한 주상복합건물 중의 하나인 갤러리아포레의 지분매각이 나와 권리분석을 해보려고 한다. 유명한 트리마제도 공매로 지분매각이 나오던데 아직 예정물건이라 그건 나중에 기회가 되면 올려보도록 하겠다. 

매각물건명세서를 살펴보면 말소기준권리 날짜가 2021년 5월 21일이며 현황조사상으로 주거임차인으로 등재되어있는 사람이 있었으며 전입신고 날짜가 최선순위설정 날짜보다 빨라 대항력이 있는 것으로 확인된다. 별도로 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 미상 임차인의 보증금 여부를 정확하게 파악할 필요가 있다.

미상 임차인을 확인하기 위해 1차적 조사는 간단하게 현황조사서까지 살펴보는 것이다. 해당 미상임차인이 세대주로 등재되어있다고 나와있으며 집행관이 현장 방문조사 당시 만난 사람이 세대주의 배우자이며 가족이 전부 점유하며 거주하고 있다고 했다. 그런데 두 사람 모두 소유자가 아니기 때문에 정확한 임대차 관계가 맞는지 확인 후 입찰해야한다.

지분 경매

지분경매는 공동명의인들 중의 일부 지분이 경매로 나오는 건데 단점은 대출이 어려우며 내가 입찰하여 낙찰이 되었을 때 공유자의 우선매수신청권이 있기 때문에 뺏길 수가 있어서 지분 경매는 자세히 조사 후 입찰해야한다.
해당 갤러리아포레 지분경매도 단순할 줄 알았는데 생각보다 복잡해져서 공부했던 내용을 복기도 할 겸 정리해보고자 한다. 

 지분을 나눈 숫자도 벌써 어지러워 보인다. 처음에는 김씨와 안씨가 각각 1/2씩 깔끔하게 공동명의로 해당 매물을 2017년에 매수하였다. 이후 안씨 지분에 대한 세금 미납으로 인한 압류와 제1금융권을 포함한 여러 은행으로부터 가압류들이 걸리더니 2022타경51427 사건번호로 경매가 처음 나왔었다. 그 이후 김씨 분에도 세금 관련 압류나 가압류가 들어오기 시작하면서 안씨 지분에 대한 경매는 취하되었지만 다시 안씨 지분에 대한 가압류 등이 들어오기 시작하면서 해당 지분 경매로 다시 나오게 되었다. 그런데 희한하게 경매개시결정등기 이후에 김씨 지분 1/2의 대한 일부 지분이 매매예약으로 인한 소유권청구가등기가 에이OO회사 및 엔조OOO회로 등기가 되었고 해당 지분 외에 남은 지분에 대해 다른 베00회사와 크OO회사가 각각 매수를 했다. 그래서 최종 공유자들은 김씨와 안씨 그리고 김씨의 남아있는 일부 지분을 매수한 법인 회사들이다. 위의 표 기준으로 계산하면 안씨와 법인 회사들이 동일한 지분이며 김씨만 사소한 차이로 지분을 가지고 있다.

 해당 부동산을 매매한다면?

매매는 처분행위에 해당되므로 소수권자를 포함하여 모든 동의가 필요하다.

해당 부동산을 보존하는 행위는?

부동산의 현상을 유지하고 훼손을 방지하거나 불법점유자에 대해 나가라고 할 때는 누구든 가능하기 때문에 예를 들어 소수지분권자가 있다면 혼자서라도 가능하다. 

다른 공유권자의 지분을 매수하고자 할 때는?(인도청구)

해당 부동산의 모든 지분을 매수하여 단독 명의로 돌리고 싶을 경우에는 과반권자만 가능하다.
김씨 지분에 대한 소유권이전청구가등기도 경매개시결정등기 이후에 들어온 후순위라 할지라도 소멸 여부를 정확히 확인 후 입찰하는게 좋겠다. 블로그에 게을러진 사이에 성수동 재개발구역 빌라는 결국 취하가 되었다.