도봉구 창동에 여러 단지의 아파트 경매가 나와 4월 13일 목요일에 임장을 다녀왔고 해당 매물 권리분석과 개발 호재가 가득한 도봉구 창동에 대해 글을 쓰려고 한다.
도봉구 창동 동아그린아파트 권리분석
더블 역세권 1,4호선 창동역 초역세권 자리에 위치해 있는 동아그린아파트 경매 매물이 나와 임장을 다녀왔다.
449세대로 이루어진 동아그린 아파트는 창동역 초역세권에 위치해 있으며 지상 및 지하주차장이 이루어져 있다.
유찰되어 현재 4억 9천만 원까지 온 상황이며 최근 실거래된 금액이 6억 1500만 원이며 급매로 6억 5천만 원(전세 끼고 매매)에 나와있는 상황으로 잘하면 이번에 낙찰이 되지 않을까 싶다.
동아그린아파트의 매각물건명세서를 보면 최선순위날짜(말소기준권리)는 2018년 11월 5일 근저당권이다.
임차인이 거주하는 것으로 보이고 권리신고 내용은 전입신고를 22년 6월 30일, 확정일자는 22년 5월 24일에 받았으며
보증금 4천만 원과 월세 60만 원에 계약한 것으로 확인이 되며 배당요구종기일 전에 배당 요구를 한 것으로 나온다.
전입신고가 말소기준권리 날짜보다 늦어 후순위 임차인으로 대항력이 없는 상황이지만 확정일자를 받아 우선변제권은 있는 상황이다. 그럼 임차인이 계약 시점에 맞추어 등기사항증명서에 명시된 사항들을 보면서 권리분석을 해봐야겠다.
22년 4~5월쯤이 계약 시점이었을 텐데 이 때는 근저당권이 이미 2건이 게재되어 있었고 가압류는 보다시피 22년 5월 말 경부터 하나 둘 올라오기 시작했다.
만약 임차인이 4월에 계약한 시점이라면 근저당권 2건만 보고 계약했을 것이고 확정일자날짜에 계약한 경우라면 이틀차이로 가압류 내용이 기재되지 않은 상황에서 계약했을 가능성이 높은 것으로 판단된다.
확실히 계약된 월세 가격이 해당 시점 시세보다 저렴하다는 걸 확인할 수 있었다.
2건의 근저당권 금액이 8억 원 정도인데 계약시점에는 매매 거래가 된 적이 없었으며 KB시세는 7.3억원~8억 원정도였던 것으로 판단해 보면 거의 매매가와 비슷한 금액의 저당이 설정되어 있는 상황이었을 것으로 추측해 볼 수 있다. 22년 4~5월 당시 설령 매매 시세가 KB시세보다 높았을지라도 저당금액이 크기 때문에 임차인이 최우선변제 자격이 되는지 추가적으로 확인해봐야 할 듯하다.
일전 최우선변제권 기준이 되는 시점은 임차인의 계약시점이 아니고 담보물권 최선순위 날짜였기 때문에
제일 빠른 2018년도의 근저당권이 기준이 된다.
임차인의 보증금이 4천만 원이었기 때문에 소액임차인 범위에 해당되지만 보호받는 금액 범위가 3700만 원이고 선순위가 아니라 낙찰자에게서 300만 원을 받지 못하는 상황이 된다.
개인적으로 월세를 조금 더 내고 보증금을 3700만 원에 맞추어 계약하면 어땠을까 하는 생각을 해본다.
해당 시점에 시세에 맞는 월세라면 보증금 4천만 원 기준일 때는 월세가 대략 100만 원이 넘어가야 하는 상황이지만 만약 옛날 수리라고 가정하더라고 80~90만 원 정도는 되어야 했을 텐데 그보다 더욱 저렴하게 내놓은 건 아마 선순위로 들어와 있는 2건의 근저당권이 크게 작용했을 것으로 생각된다.
도봉구 창동 주공 4단지 권리분석
행정구역은 창동이지만 지하철역으로는 창동역과 한 정거장 차이에 있는 녹천역에서 가까운 주공 4단지이다.
이미 창동역 역세권이자 대장주인 3단지 작은 평수는 이미 5억대라 개인적으로 매력적인 금액이라 못 느꼈지만
임장 다시 3억 초반대였고 이 가격이면 강남 오피스텔 하나 매수할 수 있는 금액이지만 개발 호재가 가득한 창동 아파트가 낫지 싶어 현장 답사를 하러 가보았다.
부동산 방문 시에도 경매로 나온 매물 17평보다 한 평수 적은 16평짜리 매물이 3억 9500에 나왔었으며 이 경매 매물이 매우 매력적으로 다가온 상황이었다.
(실제로 임장 후 입찰을 계획하고 있었지만 취하가 될 줄이야)
임장 다녀온 후 실거래를 보니 5월에 3건 정도 거래가 되었고 3억 8500만 원에 제일 저렴하게 거래가 된 것으로 확인된다.
취하가 되지만 않았으면 이 매물은 상당히 조건이 좋아 보였으며 개인적으로 내부도 못 보는 상황에서 시세만큼 쓰는 건 오히려 손해라 생각되어 최저매각가 인근에서 입찰했을 것 같다.(떨어지면 내 것이 아니라 생각하고 계속 물건을 찾고 공부하고 기회가 되면 입찰까지 할 예정이다.)
매각물건명세서를 보면 임차내역이 없어 채무자인 소유자가 거주 중인 것으로 파악이 되었고 실로 임장 갔을 당시 창문이 열려있었고 누가 안에 계신 것 같아 그냥 조용히 나오기도 하였다.
혹시나 인수할 사항이 있는지 등기사항증명서를 기반으로 권리분석을 해보았지만 모두 매각물건명세서에 명시되었던 최선순위 날짜(말소기준권리) 2012.2.1일보다 모두 후순위이며 말소되는 권리라 입찰을 많이 들어올 것 같다는 생각이 그 당시 들었었다.
도봉구 창동 개발 호재
1. 교통 호재
KTX 동북부 연장과 GTX-C노선 예정으로 삼성, 양재 등 강남의 핵심 일자리 라인으로 빠른 출퇴근이 가능해질 예정이며 KTX노선 연장으로 개통될 경우 용산, 서울역 등 더욱 사통발달이 될 창동의 미래가 기대된다.
2. 신축 호재
현장 답사했을 당시 경매 매물로 나온 동아그린은 재건축 얘기는 없지만 주공 3,4단지, 상아아파트 등 주변 노후화된 아파트들이 하나 둘 재건축 진행 중으로 창동 지역이 한 번 더 천지개벽이 될 것 같다.
3. 다양한 복합개발 추진
2만 명을 수용할 수 있는 K-POP 공연장 아레나가 현재 건립 중이며 창동 민자역사 또한 복합 쇼핑몰로 탈바꿈을 위해 한창 공사 중이며 기존 환승 주차장이었던 공간을 향후 청년 창업센터, 지식형 R&D 및 문화산업 생태계 구축 기반 마련할 계획이라고 한다.
서울에서 개발 호재 가득하고 3~4억대로 진입 가능한 지역이 창동인 듯하여 계속 주시하며 좋은 매물이 나올 때까지 기다릴 생각이다.
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