성동구 마장동 아파트 경매 권리분석 및 임장 후기

성동구 마장동 지역에 아파트 경매가 나와서 집에서 가까운 동네임에도 불구하고 가본 적이 없어 이번 기회를 삼아 가보기로 하였고 서울에 소형 평수 아파트가 많이 없는데 마침 재건축 예정 단지인 세림아파트가 인근에 있어 같이 둘러볼 겸 
23년 3월 30일 목요일에 다녀온 후기를 이제야 올려본다.

마장동 삼성아파트 권리분석

매각물건명세서에 명시되어 있는 최선순위 설정(말소기준권리) 날짜가 21년 7월 12일 근저당권이다.
임차인이 거주 중인 것으로 보이는데 집행관이 현황조사 나갔을 때만 입력되어 있고 전입신고 날짜가 21년 3월이라 선순위 임차인인데 확정일자은 받지 않았다. 그리고 권리신고 및 배당요구도 하지 않아 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이다. 그리고 매각물건명세서 제일 밑 줄을 보면 991,000원에 대한 유치권신고서를 제출한 내용이 있기도 하다.
임차인이 만약 위장이라면 문제가 되지 않지만 개인적으로는 항상 문제가 될 소지가 있는 부분은 성립이 된다 생각하고 접근하는 편이라 임차인이 전입한 날짜에 전세 시세가 대략 얼마정도 했는지 알아보았다.
네이버부동산 홈페이지 -> 시세/실거래가 -> 해당 면적 클릭 -> 전세 클릭하였더니 21년 3월에 11층 4억5천에 거래된 내역을 알 수 있었다.  해당 매물과 큰 층수 차이가 나지 않았기에 만약 실제 임차인이 4.5~5억에 전세 계약을 했었다 가정해 보고 더 매물을 조사해 본다면 매매 시세 같은 경우에는 타 단지에 비해 거래량이 적었고 올해 초에도 해당 면적에 대해선 최근 매매 거래가 된 적이 없었으며 마지막으로 거래된 게 21년도였다. 해당 단지 안에 있는 부동산에 전화해 물어보았더니 정해진 시세가 없는 상황이라고도 하셨다. 현재 제일 저렴한 금액으로는 11억7천에 매매 매물이 올라와있는 상황이니 해당 임차인의 전세금 가격과 현재 최저가격을 더하여 매력적인 금액이라도 생각되면 그때는 입찰해 봐도 좋을 듯하다.

선순위 임차인 보증금액에 더불어 추가적으로 인수할 금액이 있는지 등기사항증명서에 기반한 권리분석을 더 해보자면
다 최선순위 근저당권 날짜 이후로는 모두 말소가 되는 것으로 확인되지만 제일 마지막에 적혀있는 성동구 압류 부분은 당해세인 것 같아 임차인보다 먼저 받아갈 것으로 보여 세금도 얼마큼 체납이 되어있는 건지 확인이 필요할 듯하다. 경매초보가 접근하기에는 조금 어려운 매물인 것으로 판단되었고 이렇게 매물에 대해 분석하는 과정만으로도 공부가 상당히 되었으며 경매초보로써 복잡하고 어려운 매물에 대해 입찰할 계획은 아직까지는 없고 앞으로도 더 많이 접하고 공부한 뒤 입찰할 계획을 가지고 있다.

마장동 현대아파트 임장

마장현대아파트 임장 당시 벚꽃이 만개할 때 갔었던 지라 단지가 예뻤고 지하주차장이 있으나 아파트 내부와 연결이 되어있지는 않았다.  3월에 임장 갔을 당시 시세를 알아보러 부동산에 방문해 보니 25평은 7억대 매매가 어렵다고 하셨으나  현재 실거래 내역을 확인해 보니 4월에 7억에 매매된 내역이 있으며 현재 나온 매매 매물들은 7억 5천~8억에 나와있는 상황이다
지하주차장이 있지만 아파트 내부와 연결되어 있지는 않아서 약간의 불편함은 있을 수 있지만 지상주차장보단 훨씬 더 낫다고 본다. 특히 겨울에 눈 올 때 안 치우는 것만으로도 훨씬 시간 절약이지 싶다. 마장 현대아파트 옆에 위치해 있는 신성미소지움 아파트는 286세대로 17층까지 이루어져 있으며 지하주차장은 세대 내 연결이 되어있었다.(지하 1층에서 한층 더 계단으로 내려가야 했음) 단지 내가 깔끔하고 관리가 잘 되어있어 거주하기 좋기는 하였다. 마장현대와 신성지움아파트 모두 마장초중학교가 바로 옆에 붙어있어 자녀들이 안전하게 통학하기 좋았으며 실제로 아이들 자전거 등이 1층에 많이 세워져 있는 걸 볼 수 있었고 마장초중학교 앞에  있었던 한전지사가 없어지고 그 자리에는 주상복합이 들어올 거라는 이야기를 듣기도 하였다.
 
 

재건축 예정 단지 마장동 세림아파트 임장

1986년도에 지어져 현재 40년이 다 되어가는 세림아파트는 현대 811세대로 이루어져 있는 재건축대상 아파트 단지이며
단지 입구에 조합추진위원회설립 현수막이 걸려 있기도 하였다.

세림아파트 옆에는 연립주택 2동이 위치해 있는데 세림아파트와 공동 재건축으로 모두 동의한 상태로 향후 1,250세대로 거듭날 것이라고 한다. 마장동의 향후 대장주가 될 단지가 되겠다는 생각이 들었지만 학교가 마장초중학교로 주로 배정이 되어 자녀들이 길을 건너 통학해야 한다는 점이 있다. 
세림아파트에는 18평이 7억대에 매물이 나와있는 상황이며 임장 다녀온 후 3월 말부터 3건이 거래된 걸 확인할 수 있었으며 참고로 이때가 둔촌주공 18평 분양가가 7억대였던 걸 감안하면 둔촌주공 분양가가 저렴하다는 걸 알 수 있었고 현재 둔촌주공 18평은 시세가 9~10억 정도로 나와있는 듯하다. 
마장동은 평지에 동네도 조용했으며 아파트 단지들이 도보로 마장역에서 약 10분 정도 거리로 출퇴근하기에는 무난한 거리였다. 그리고 마장역에서 한 정거장만 더 가면 왕십리역이 나와 강남, 분당, 용인, 수원 등 까지 다니기가 좋으며 마장동은 25평이 9억 미만으로 형성되어 있어 특례보금자리론을 이용하여 내 집 마련을 하기에도 좋은 동네일 듯하다.