부동산 경매, 강서구 화곡동 모아타운 빌라 경매 권리분석 및 임장 후기

빌라왕 사건으로 떠들썩했던 강서구 화곡동에는 수많은 빌라가 경매로 나와있는 상황이었으며 대부분 선순위 임차인이 있는 매물들이 매우 많았다.

그때 당시 나왔던 많은 매물들 중에서 6개 정도만 골라서 23년 2월 14일에 임장을 다녀왔고 그 중에 모아타운 개발 구역 내에 위치한 빌라들도 있었으며 2개의 매물이 최근 낙찰이 되어서 복기할 겸 매물을 다시 체크해 보기로 하였다.

 

 

Y&B빌라 경매 매물 권리분석

해당 경매 매물은 두 필지로 지어진 건물인지 주차공간도 넓었고 엘레베이터가 있어 거주하기에는 좋은 환경인 빌라라고 생각되었다. 

 매각물건명세서에 최선순위 설정에 2022.06.22 강제경매개시결정이라고 적혀 있어 이 날짜가 말소기준권리가 되며  임차인 전입 및 확정일자와 비교하여 선순위 여부를 확인하면 된다.

임차인 전입신고 및 확정일자 -> 2016년 8월

매각물건명세서 최선순위 설정 날짜(22년 6월 22일) 보다 빠르므로 선순위 임차인이다.

임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 했으며 배당을 못 받은 나머지 금액은 낙찰자가 인수해야 한다.

다만, 이 물건에는 매각물건명세서에 특이한 사항을 발견하였다.

매각물건명세서에 명시된 2020년도 사건 번호를 검색해 보니 같은 매물이 20년도에 경매로 나왔었고 현재 임차인이 이미 18년도에 임차권등기를 한 상태였음

2020년도 사건 매물이 매각되었고 이때 임차인이 매각물건명세서에 명시된 159,989,512원을 배당받았고 못 받은 금액

약 7,500만 원이 있는 상황에서 시간이 흘러 다시 2022 타경 ooooo의 사건 번호로 경매가 나오게 되었다.

이번 2022 타경 매물을 낙찰받은 사람은 매각물건명세서에 적혀있는 대략 약 7500만 원만 인수하면 되지만

임차인은 배당요구를 다시 한번 하였고 이미 감정가는 1억 7천이 넘어간 상황이기도 하고 임차인보다 먼저 받아가는 채권자도 없어서 임차인이 충분히 약 7,500만 원을 받아가기 때문에 별도로 낙찰자가 별도로 인수할 금액이 없어 보인다.

즉, 이 매물은 임차인이 못 받은 금액을 모두 배당받을 수 있어서 7명이나 입찰 참여를 하였고 1등이 2억 초 반대에 낙찰을 받았다. 

성우아트빌 빌라 권리분석 II

성우아트빌 빌라는 총 몇층 건물이었고 엘레베이터는 없어서 계단을 이용해야 하지만 2층이라 거주하는 데에서는 크게 문제가 되지 않았으며 새시도 되어있지 않아 아마 어느정도 내부 수리는 필요할 것 같다는 생각이 들은 매물이었다.

해당 빌라의 최선순위 설정 날짜(말소기준권리)는 2019년 10월 16일 가압류로 명시되어 있다.

임차인의 전입신고 및 확정일자는 2018년 10월 15일이며 확정일자는 2018년 8월 27일로 말소기준권리보다 먼저 계약하고 들어와 있어 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 모든 금액을 배당받지 못했을 경우 잔액에 대해서는 낙찰자가 인수해야한다. 이 매물도 주택도시보증공사가 보증금 승계인이라고 나와있다. 자세한 내용은 등기부 현황을 보면서 별도 인수할 금액은 없는지 확인해보려고 한다.

임차인은 20년 11월 4일 임차권등기명령을 하고 이사를 하였고 주택도시보증공사에서 임차인의 보증금을 승계한 상황이다. 여러 비용을 계산하여 임차인의 보증금을 초과하여 입찰가를 작성하였다면 별도로 인수할 금액은 없어 보인다.

임장 갔을 당시에 빌라왕 사건도 그렇고 전세문의가 조용하다는 공인중개사 사장님 의견들이 있었고 매매시세 같은 경우 보통 2억 중 후반대 물건들이 많았으며 급매물은 갭 4천만 원으로 매수가 가능한 매물도 있다고 하셨었다. 그리고 기존 빌라들 외에도 새로 지어진 신축 건물의 분양 및 임대 중이라는 현수막도 붙어있는 걸 볼 수 있었는데 임대가 잘 맞춰질지는 개인적으로 잘 모르겠다.

 

강서구 화곡동 모아타운 개발 구역

강서구 화곡동에는 빌라왕 전세사기 그리고 모아타운 이라는 단어가 가장 먼저 떠오를 지역이기도 하다.

강서구 화곡동 모아타운 구역은 A~C까지 구역이 나뉘어진 상황이며 아직은 초기 단계로서 얼마나 시간이 걸릴 지는 더 지켜봐야한다.

 

모아타운 A구역에 속해있었으며 두 번재 성우아트빌 빌라는 C구역에 속해있던 빌라로서 이미 모두 낙찰은 되었지만

임장갔던 매물들을 다시 복기하는 건 정말 중요하다는 생각이 들었다. 

앞으로 이 매물들과 더불어 강서구 화곡동의 개발 진행 상황이 어떻게 돌아갈 지 계속 지켜볼 계획이다.