마포구 성산동 경매, 오피스텔과 아파트 권리분석 및 임장 후기

마포구 성산동에 오피스텔과 아파트 경매 매물이 올라와 있어 권리분석을 통해 물건을 파악한 후 현장답사를 다녀왔다. 마포구 성산동으로 지역을 택한 이유는 동생이 회사에서 40분 이내 거리로 출퇴근할 만한 오피스텔 1.5룸 이상을 찾던 중 마침 조건에 맞는 오피스텔과 소형 평수의 성산시영아파트 매물이 있어 다녀오게 되었다.

마포구 성산동 오피스텔 권리분석

6호선 마포구청역에서 초역세권 자리에 위치한 해당 매물 오피스텔은 375세대로 전용 9평으로 방과 거실이 분리되어 있어 마침 1.5룸을 찾던 동생에게 안성맞춤인 것 같아서 친구와 함께 임장을 갔다. 우선 평지에 구획정리가 잘 된 동네로 조용하고 깨끗해 소음에는 시달릴 일이 없을 것 같았으며 주차장 또한 자주식으로 되어있어 동생이 입주해 거주하며 출퇴근하기 너무 좋을 것 같다는 생각이 들었다.
 

매각물건명세서에 명시된 최선순위 날짜는 21년2월22일 가압류이다.
이번 오피스텔에는 전입한 임차인이 2명으로 나와있으며 임차권등기하고 배당요구까지 한 A임차인의 전입신고 및 확정일자 날짜가 20년 12월 24일로 최선순위 날짜보다 앞서 선순위 대항력 있는 임차인이다. 임차인이 받지 못한 금액에 대해서는 낙찰자가 인수해야하는데 배당요구한  A임차인보다 더 앞서 전입신고한 B임차인이 보인다. 하단에 등기사항증명서에 기반한 권리분석 공부를 더 한 후 입찰 여부를 결정해 보기로 하였다.

매각물건명세서에 명시되어있던 최선순위 날짜의 가압류가 말소기준권리이며 그 하단으로는 선순위 임차인 외에 마포구라고 되어있는 당해세가 눈에 들어온다. 당해세 금액만큼 세무서에서 먼저 배당받아가기 때문에 낙찰자가 임차인이 배당을 받지 못한 금액은 인수해야하기 때문에 금액을 알아내는 게 정말 중요하다.
(물론 알아내는건 어려운 일이다.)
전세사기 사건들과 더불어 역전세난으로 많은 임차인 분들이 피해를 보고 있는 가운데 정부에서도 지방세기본법 개정을 통해 23년 4월 1일부터 나오는 경매 사건은 모두 당해세가 있어도 임차인이 우선 변제받을 수 있도록 하였다.
그렇게 되면 당해세 때문에 고민하던 입찰자들도 부담 없이 경매 참여가 가능해지고 빠른 시일 내에 매각이 되어 임차인이 모두 배당받아가게 되니 좋은 소식이라 생각이 된다. 현장에 가서 알게 된 사실은 해당 호실 문에는 관리비 미납 관련 안내문이 붙여져 있었으며 다행히 금액은 크지 않아 입찰에는 지장이 가지 않을 것으로 판단하였다.  하지만 B임차인이 마음에 걸리는 상황에서 우선 부동산 가서 시세 문의를 해보았더니 해당 매물이 2억 초중반대에 나온 상황이며 전세는 2억~2억 초반, 월세는 1000/90선이라고 공인중개사 사장님께서 말씀해 주셨다. 하지만 오피스텔도 전세가격이 좀 떨어진 상황이라 2억으로는 임대차 맞추기가 힘들 것이라 생각된다. 배당요구까지 한 A임차인의 보증금이 시세와 비슷해 향후 매매 시 시세차익에도 큰 메리트를 느끼지도 못했고 무엇보다 B임차인이 경매 초보로서는 좀 걱정이 되어 안전하게 가자 생각이 되어서 이 매물은 입찰은 하지 않기로 결정하였는데 현재까지 아무도 쉽게 입찰을 들어가지 않았는지 계속 유찰되는 상황이다.

성산시영 아파트 권리분석 II

6호선 월드컵경기장역에 초역세권으로 자리한 대단지 아파트로서 입지가 괜찮아 오피스텔과 같이 임장하고 온 매물이다.
마포구에 위치한 만큼 평수 대비 금액이 높아 메리트는 못느꼈지만 현금이 어느정도 있고 재건축까지 생각하려는 분들은 입찰해보아도 괜찮을거라 생각은 들었다.

필수로 꼭 봐야하는 매각물건명세서에는 최선순위 날짜가 2009년 12월 11일 근저당으로 명시되어 있다.
현황조사시 주거임차인으로만 되어있는 2명은 소유자와 같은 성을 가지고 있는 사람들이었고 중요한 사람은 권리신고 및 배당요구까지 한 임차인이다. 보증금4천만원 월세 100만원으로 계약해서 들어와 거주중인데 최선순위 근저당 2009년도 이후 2022년도에 들어와 후순위 임차인이다. 확정일자까지 받았기 때문에 매각된 후 임차인까지 배당 순서가 온다면 돈을 받을 수 있다. 하지만, 임차인 보증금이 4천만원으로 금액이 적어 최우선변제권에 해당될 수도 있는데 아래 등기부사항까지 같이 살펴보며 권리분석을 해보려고한다.

강제경매개시결정등기가 22년 8월 26일에 되었고 앞서 여러 근저당권과 압류들이 보이는 가운데 임차인은 8월 16일에 전입신고가 되어있어 강제경매개시결정이 이루어졌을지는 모르고 들어왔을 듯 하다.
또한, 위에는 경매지사이트에 캡쳐해온 사항인데 등기사항증명서를 보면 이미 17년도, 21년도에 세금 체납으로 인해 공매가 나오기도 하였으며 19년도 20년도에도 강제경매개시결정들도 개시되었다 말소된 흔적 등이 있어 매우 복잡한 상황인 집이었다. 그런데 임차인은 보증금 4천만원으로 해서 계약 후 만기 전으로 계속 거주중인데 보증금액이 적어 과연 임차인이 소액임차인 범위에 해당되는지도 확인해봐야 한다.

최우선변제권을 판단하는 기준 시점은?

많은 사람들이 최우선변제권의 금액 기준을 임차인의 전입신고 날짜나 계약서 작성 기준으로 생각한다고 들었는데 이건 잘못된 생각이고 최우선변제권의 금액 기준은 선순위 담보물권(근저당권, 저당권, 담보가등기권 등) 설정 날짜이다.
즉, 현재 거주하고 있는 임차인의 최우선변제 금액은 2022년도가 아니라 2009년도가 기준이 되어야 해서
보증금은 6천만원 이하니까 소액임차인에 해당되어 2천만원을 가장 먼저 배당받을 수 있게되고 나머지 4천만원에 대하여는 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권이 있어 후순위보다 먼저 배당을 받을 수 있게 된다.
 

아파트를 한 바퀴 둘러보고 공인중개사사무소에 방문하여 시세를 여쭤봤을 때 급매가 빠지고 8억대 매물은 없다고 하셨고 재건축에 대해 적극적인 분이 추진위원회장이 되어 앞으로 재건축에는 잘 진행될 것처럼 말씀하셨다.
(그래도 워낙 재건축/재개발이 오래 걸리는 사업이라 지켜봐야할 듯 함)
그런데 최근 실거래 조회를 해보니 내가 다녀온 후 8억대에 거래가 되었고 현재 8억 후반대 매물이 나와있다.
개인적으로 경매로 할 경우에는 내부를 보지 못하기 때문에 굳이 가격을 높여 시세에 맞추어 적을 필요가 전혀 없고 차라리 내부를 직접 보고 최대한 매도인과 금액 조정을 하여 급매로 사는게 낫다고 생각한다. 
만약 이 아파트를 낙찰받고 싶다면 현재 최저가로 가져오는 게 제일 나을 것 같고 설령 더 떨어진다 해도 본전이니 나쁘진 않을 것 같다. 재건축 호재라는 건 있지만 워낙 갭차이가 큰 아파트이기도 해서 입찰하기엔 현재로선 조심스러운 매물인 듯 하나 대출 받고 실거주할 사람에겐 괜찮을 수도 있다. 처음 임장을 다녀온 지역부터 복기한다 생각하고 글을 써보니 그동안 잊어버렸던 내용들도 다시 정리가 되어 좋았고 권리분석을 하다보니 임차인 입장에서 어떤 면을 조심해야하는지 생각할 수 있는 계기가 되었으며 조만간 '임대차 계약 시 조심해야하는 팁'에 관해서도 적어볼 생각이다.