송파구 빌라 경매, 권리분석 및 임장 후기

 

송파구에 빌라 경매들이 나와있어 집 근처이기도 하고 현재 재개발 계획은 없지만 8,9호선 더블역세권으로 다양한 연령대들이 거주하며 석촌동과 거여동에 나온 빌라들을 분석하기 위해 4월 23일날 임장을 다녀왔다.

송파구 석촌동 빌라 권리분석

8,9호선 더블역세권 석촌역에서 도보 약 7분거리에 위치한 빌라는 직접 가보니 94년도에 지어진 구축이라 엘리베이터가 없던 빌라여서 주변 새로 지어진 빌라보다는 임차인들의 선호도가 떨어질 것으로 생각이 되었으며 주차공간도 협소한 점이 단점이지만 해당 매물 주변에는 빌라로 형성되어 있어 조용히 거주하기엔 좋을 것으로 느껴졌다.

 

매각물건명세서 내용을 살펴보면 가장 먼저 살펴봐야 하는 최선순위 날짜(말소기준권리)는 2013년 9월 4일 근저당권이고조사된 임차내역이 없어 보증금 관련하여 인수할 내용은 전혀 없는 것으로 확인되며

채무자·소유자가 실거주할 것이라 생각했는데 임장 갔을 땐 조용하여 거주 여부에 대한 확신이 없었는데 현황조사서를 보니 공실이라고 적혀 있어서 등기사항증명서를 살펴보니 주택연금을 받고 거주하시던 소유자가 사망하셨고 1/5 비율로 상속이 이루어졌다. 

구축에 엘레베이터도 없어서 시세보단 저렴하게 임대를 내놔야 할 것 같다는 생각이 들었고 그러려면 개인적으로 더 유찰이 되어야 매력적인 금액이 될 것이라 생각한 매물이다.

 

 

시세를 확인하러 근처 부동산에 방문해 보니 최근 빌라왕 사건과 더불어 전세사기사건이 대두화되면서 빌라 전세 찾는 전화 문의가 조용하다고 하였으며 매매는 3억중후반, 전세는 2억후반정도라고 말씀하셨다. 전세 관련 보증보험도 공시지가X126%이기 때문에 꼭! 무조건 이 빌라를 낙찰받겠다 하는 사람이라면 최대한 저렴하게 입찰하여 낙찰을 받고 전월세도 인근 시세보다 훨씬 저렴하게 내놓아야 그나마 문의가 있지 않을까라는 생각이 들었다. 임장을 가보니 새시도 수리가 되어있지 않아 아마 내부적으로 올수리를 해야 할 듯하다.

 

 

송파구 거여동 빌라

전용 10평이면서 5호선 거여역 초초역세권에 위치해 있는 빌라가 있어 송파구 석촌동을 살펴본 후 넘어가 현장 답사를 해보았는데 석촌동 구축 빌라보단 신축으로 되어있어 주차공간도 넓고 엘리베이터도 있어서 거주 환경이 더욱 좋았던 매물이다.

해당 매물의 매각물건명세서에 명시된 내용들을 보면 우선 최선순위날짜(말소기준권리)가 2020년 7월 9일 가압류이다.

점유자에 이름이 적혀 있었고 17년 9월 30일부터 계속 점유하고 있는 상황으로 파악되며 전입신고와 확정일자 모두

17년 9월 12일에 받았으며 배당요구도 배당요구종기일 이내로 신고한 것으로 확인된다.

전입신고 및 확정일자가 말소기준권리보다 날짜가 앞서 선순위 임차인이 존재하며 다행인 것은 배당요구를 했기 때문에

매각된 후 임차인이 전체 금액을 배당받는다면 낙찰자는 별도 인수할 금액은 없어 보인다.

다만, 매각물건명세서 비고란에 앞서 공부해 왔던 매물들과 다른 내용이 눈에 띄는데 '공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택으로 사용 중임'이란 내용이 신경 쓰여 건축물대장을 발급해보기로 하였다.

건축물 대장 표제부에는 위반건축물이라고 표시가 되어있어 하단 내용을 살펴보니 위반건축물 일부해제 및 기재정정이라는 내용이 적혀 있었고 밑에 이미지 파일은 해당 호실에 대한 내용이다.

↓해당 호실 건축물 대장 변동사항 ↓

위반건축물 기재가 되었다가 해제가 되었다는 내용이 눈에 들어오지만 그래도 표제부에는 아직 기재되어 있어 

이행강제금 관련 궁금한 사항이 생겨 평일에 구청에 전화해서 물어본 결과 다른 층수의 일부 호실에 대해서만 위반사항이 발견되었기 때문에 해당 매물 호실은 관련이 없다고 하셔서 이행강제금도 없다고 말씀해주셨다.

만약 해당 호실에 전혀 문제가 되지 않는다면 시세 확인 후 금액만 맞다면 입찰해 봐도 괜찮을 거라는 생각이 들었다.

매각물건명세서에도 적혀 있듯이 말소기준권리가 20년 7월 9일 가압류인데 그 뒤이어 들어온 권리들이 말소되는 걸로는 확인되나 송파구 압류가 눈에 들어온다. 당해세인 걸로 확인이 되며 당해세보다 임차인이 먼저 받아가는 건 23년 4월 1일 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가결정(경매)하는 분부터 적용이 된다고 한다. 하지만!! 당해세 법정기일이라고 해서 임차인의 확정일자보다 늦은 날짜일 경우에 임차인이 먼저 모두 배당받을 수 있게 된다고 한다.

4월 1일 이전에 경매가 개시되었어도 해당 날짜 이후에 매각허가결정이 나면 개정된 법으로 적용을 받기 때문에 해당 매물의 당해세 법정기일을 확인해 보는 게 중요할 듯하다. 확인 가능한 방법을 모색하고 알아본 후 알게 되면 다시 내용을 업데이트할 예정이다.

https://www.yeongnam.com/web/view.php?key=20230530010003626 

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 경매·공매 시 확정일자보다 늦은 당해세보다 임차보증금 우선