서대문구 홍은동 경매, 임장 후기 및 입지분석

동생의 내 집 마련과 글쓴이의 빌라 월세 세팅을 임장 주제로 삼고 경매 매물을 검색하다가 서대문에서 가까운 홍은동에 홍은벽산아파트와 빌라가 경매가 나와서 23년 5월 12일 금요일에 임장하러 다녀왔고 빌라와 홍은벽산은 거리가 약간 있어서 버스타고 이동하였다.

홍은벽산아파트 권리분석

1,329세대로 이루어진 홍은벽산아파트는 97년도에 지어졌으며 깨끗하고 깔끔하게 관리가 잘 되고 있는 단지였다.

34평짜리 집이 23년 3월 28일 8억5300만원에 처음 감정가 잡혀서 나왔지만 시세보다 비싼 금액이었고 유찰->유찰되었다 변경되어 6월 13일 매각기일에 경매가 진행되지 않은 상태다.

3호선 홍제역에서 내려 도보로 홍은벽산아파트 입구까지는 내 걸음걸이 기준으로 11분 걸렸고 (조금 빠른 걸음+중간에 횡단보도 신호 기다리는 시간 포함) 단지 안쪽에 동까지 더 이동한다고 하면 3~4분 더 걸릴 듯 하다.

 

매각물건명세서를 살펴보면 최선순위날짜(말소기준권리) 2015년12월30일 근저당권이며 조사된 임차내역이 없어

소유자˙채무자가 거주 중인 것 같다.

말소기준권리인 최선순위 근저당권 이후로는 별도 인수할 내용은 없어보이며 거주민에게 거주하는데 어떤지 관리비 등은 얼마정도 나오는지 여쭤보니 아파트 주변에 마트 등 생활시설이 다양하게 있어 좋고 층간소음도 없고(집집마다 다를 순 있음) 조용해서 살기 좋다고 하셨고 임장 갔을 당시 5월 기준으로 관리비는 13만원정도 나온다고 하셨고 겨울에는 난방비때문에 조금 더 나온다고 하셨다. 부동산에 방문해 시세를 확인해봤을 때 84타입 기준 급매 6억5천(옛날수리)가 있으며 수리된 타입은 7억정도 한다고 하셨고 전세 시세는 4억정도라고 하셨다. 현재 변경되어 경매가 진행되지 않았지만 날짜 잡혀 다시 나오면 현재 최저매각가격이 6억미만이라 아마 이번에는 누군가 입찰할꺼란 생각은 든다. 이 단지의 특징은 59타입이 귀해서 매가는 1층 5.2억~5.8억정도에 형성되어있어 84타입과 큰 가격차이가 없으며 1인가구나 신혼부부가 거주하기에 좋을 것 같다. 그리고 입구에서 재건축 추진위원회 관련 내용의 플랜카드가 붙어있었고 재건축 이야기가 나오자 5천씩은 매매 가격이 올라갔다고 사장님께서 말씀해주셨다. 또한, 세대 수가 컸음에도 넓은 동간거리와 지상 및 지하주차장이 같이 형성되어 있어 주차하기 더욱 편해보였고 지하주차장은 세대내와 연결되어 있지는 않았다. 세대 수가 큰 만큼 유치원을 품고 있으며 인근 초등학교가 있어 자녀를 키우기에도 좋은 단지라고 생각되었다.

홍은동 빌라

홍은동에 임장갔을 당시에 벽산아파트를 먼저 둘러본 후 빌라 현장으로 넘어왔으며 도보로 걸으면 20분이상 소요된다고 지도에 나왔지만 이 날은 5월 중 햇볕이 뜨거웠던 날로 버스를 타고 넘어왔었다. 생각보다 지세가 더욱 가파랐고 개인적으로는 평지를 좋아해서 빌라 매물까지 오는 걸음이 쉽지는 않았다.  쓰리룸이자 전용15평으로 여유있게 거주 가능하며 발코니가 2개가 있다는게 특장점이며 고지대인만큼 뷰가 트여있다는 장점이 있는 빌라였다.

홍은벽산아파트와 같은 날짜에 첫 매각기일이 3월 28일에 잡혔었으며 3번 유찰되었다가 최근 2억1천만원대에 낙찰이 된 걸 확인할 수 있었다.

매각물건명세서를 보면 최선순위설정 날짜(말소기준권리) 2012년 12월 28일 근저당권이며 조사된 임차내역도 없다고 나와있어서 등기사항증명서에 기재된 권리들만 살펴본 후 인수할 금액 등만 없다면 입찰 들어가기에 부담은 없을 매물이란 생각이 들었다.

매각물건명세서에 명시된 최선순위 설정 날짜(말소기준권리) 12년 12월 28일 이후 권리들이 모두 말소되는 내용들 뿐이라 입찰하기에는 괜찮을 매물이었다.

해당 빌라 매물은 현장에 가보니 건물 외관도 괜찮고 2필지를 이용해 지었는지 주차공간도 넓었고 방장이 있어 건물이 깨끗하게 관리되고 있다는 장점이 있지만 아쉬운 건 엘레베이터가 없어 계단 이용을 해야했다. 

빌라가 위치한 동네의 특징은 가파른 언덕을 올라와야했기 때문에 도로에 열선이 깔려있는 걸 확인할 수 있었으며 눈 많이 오는 겨울에는 부담없이 자동차로 이동이 가능하다는 장점이 있었고 열선 관련 컨트롤 기계와 방범대가 빌라 바로 근처에 위치해 있었다.

현재 해당 매물 근처 전용33㎡ 시세는 2억후반대 매매 매물들이 올라와있으며 신축 쓰리룸은 3억 중반대~4억초반으로 매매가 나와있는 상황이며 부동산실거래가조회사이트에서 인근 전용59㎡ 다베로 빌라가 저번 달 5월에 3억8천에 중개거래가 되었다는 사실을 확인할 수 있었다. 종합적으로 판단해 봤을 때 이번에 해당 매물 낙찰받은 사람은 저렴하게 받아간 듯 하다.

서대문구 홍은동 입지분석

출퇴근이 용이한 지역

지하철3호선이 지나가기 때문에 강남 등 핵심 지역으로 출퇴근이 용이하며 버스가 많아 다양한 지역으로 빠른 이동이 가능하며 서부경전철이 개통될 경우 신촌, 국회의사당, 노량진을 지나가 경의중앙선, 9호선까지 더욱 폭넓은 지하철들 이용이 가능해질 전망이다.

신축 호재 지역

한창 동의서를 걷고 있는 홍은15구역부터 시작하여 홍은13구역, 홍은8구역 등 재개발 예정으로 홍은동 지역이 다시 한 번 신축 거주지로 탈바꿈될 예정입니다.

자연&역사와 공존하는 지역

가슴아픈 역사를 담고 있는 서대문형무소와 문화재로지정된 옥천암, 고려시대 전부터 존재해왔던 역사가 오래된 백련사 등이 위치해있으며 산과 공원들이 많아 자연친화적인 지역으로 거주하기 좋은 홍은동이다.