도봉구 창동 토지 경매, 권리분석 및 임장 후기

개발 호재 가득한 도봉구 창동에 유일하게 나왔던 토지 경매 매물이 있어 아파트 임장하면서 같이 보러 왔었고 토지만 별도로 임장 기록을 남겨보려고 한다. 

아파트와 다르게 토지 경매의 장점은 나대지인 상태일 경우 명도가 필요 없다는 점이라서 권리분석과 입지분석만 잘하면 될 것 같았다. 

 

도봉구 창동 토지 경매

도봉구 창동 빌라촌에 위치해 있는 토지는 창동역에서는 거리가 있어 버스 타고 이동해야 했으며 초안산 인근에 위치해 있으며 주민센터가 가까이 위치해 있는 전용면적 50평의 지목이 대지인 토지이며 임장 다녀간 이후로 한 번 더 확인해 보니 유찰되어 347,146,000원에 나와있었고 입찰변경이 된 상태로 확인이 된다.

 

 

매각물건명세서에도 최선순위날짜(말소기준권리) 2020년 12월 29일 근저당권 명시되어 있고 해당 토지는 나대지로서 건물 등이 없기에 임차내역 등의 특별한 사항은 없는 것으로 확인이 된다.

이제 현 등기사항증명서를 통해 권리분석을 해본다면 최선순위날짜(말소기준권리) 이후에는 모두 말소되는 권리들이며 만약 선순위 임차인이 있는 상황이라면 당해세로 추측되는 22년 3월 2일 도봉구 압류된 금액이 얼마일지 신경 쓰였을 테지만 그게 아니라서 입찰할 사람이 특별히 인수해야 할 내용은 보이지 않는다. 그렇다면 그다음으로 생각해야 될 건 이 토지에 건물을 지을 수 있는가?이다.

그래서 토지는 하나 더 확인해야 할 사항이 바로 토지이용확인계획을 보고 2차 분석에 들어가야 하며 토지이용확인계획은 토지이음 사이트에서 확인 가능하다.

 

토지이용확인계획 보는 법

해당 매물의 토지처럼 건물 등이 없어도 빌라나 아파트여도 개발 관련 사항으로 추가적으로 궁금한 사항은 토지이용확인계획에서 확인해 볼 수 있다.

토지이용확인계획에는 지목, 면적, 개별공시지가, 용도지역 등과 함께 지도가 같이 나와있어 더욱 해당 토지에 대해 자세한 정보를 알 수 있다.

이번 토지 매물에 대해 눈에 들어오는 건 '토지거래계약에 관한 허가구역'인데 올해 8월 30일까지 지정되어 있는 기간까지 나와있다. '토지거래허가구역'이란 정부에서는 투기적 거래를 막기 위한 규제 정책으로 사적 자치 재산을 허가받고 매매해야 하는 제도이다. 우선 가장 대표적인 지역들은 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 이렇게 4개의 지역으로  강한 규제로 묶여있으며 아직 풀리지 않은 상황이다. 최근에는 신속통합기획으로 묶인 아파트 단지 등 또한 토지거래허가구역으로 묶인다. 

말 그대로 토지거래를 허가받아야 하는 구역이다 보니 해당 지역 구청에 약정서를 먼저 넣고 허가를 받아야 정상적인 매매거래가 가능하다는 점이다. 하지만, 경매는 토지거래허가구역을 낙찰받을 때는 별도의 허가 없이 소유권 취득이 가능하다는 특장점이 있다.

토지이용확인계획에 눈이 들어오는 사항이 있는데 빨간 선으로 표시한 건축허가·착공제한지역 <건축법> 부분이다.

궁금해서 구청 관련 부서에 전화해서 물어보니 몇 가지 이유를 확인할 수 있었다.

• 21년 서울시 신속통합기획에서 탈락- 후보지 되든 안 되는 건축제한구역이 된다고 함(24년 중반까지 예정)
• 공공 재개발 추진 중인 공모대상지이나 확정은 아님

글쓴이 외에도 많은 사람들로부터 전화문의가 왔었다고 담당자분께서 말씀해 주셨다.

 

토지 임장 당시 현장에서 찍은 사진인데 쓰레기들을 누가 버렸는지 되게 지저분한 상태이다.

주변 cctv가 있다면 무단으로 버린 사람을 일일이 찾던지 아니면 조사해서 쓰레기 비용도 얼마나 드는지도 확인해봐야 할 듯하다. 4월 임장 갔을 당시 시세 확인을 위해 부동산에 전화해 보니 재개발 이슈가 없는 상황에서 평당 900~1000만 원 정도라고 말씀해 주셨다. 개인적으로 건축제한이 언제 풀릴지도 모르는 상황에서 대출 없이 현금으로 매수하여 보유해 갈 상황이라면 모를까 건축도 할 수 없는 상황에서 개인적으로 투자 가치가 있을 만한 토지라고 느껴지지 않았다. 한 동네에서만 오래 살던 작성자에게 이러한 임장은 부동산 시야를 넓혀주는 큰 계기가 되었고 앞으로 서울에 모르는 동네가 없을 만큼 많이 다니고 공부할 계획이며 개인적으로 올해 하반기에서 내년 상반기에 1건이라도 토지나 빌라 등 소액으로 할 수 있는 부동산으로 낙찰받는 걸 목표로 할 계획이다.