구로구 개봉동 경매, 권리분석 및 임장 후기

구로구에 여러 개발 사업 소식들을 전해 듣던 가운데 주변 모아타운, 재개발사업 등 다시 태어날 구로구의 미래를 상상하며
개봉동에 나온 아파트 경매 매물과 함께 인근 지역을 6월 7일 수요일에 현장 답사하고 왔다.

동인아파트 권리분석

두인경매 사이트 출처

구로구 개봉동에 위치한 아파트는 도보 약 10분 이내 거리에 위치해 있으며 아파트 뒤에는 개웅산이 있어 자연친화적인 단지이며 한창 가격이 높을 시기였던 2022년 6월 감정평가가 들어가 4억 2600만 원에 나왔지만 2번 유찰되어 다음 달 8월에 2억 7천만 원대에 금액이며 아마 이번에 낙찰될 거란 생각이 드는 매물이다. 
아파트는 복도식으로 이루어져있으며 해당 매물에는 아무도 거주하고 있는 것 같지 않았다. 
관리비 미납 내역을 확인차 관리사무실에 방문했지만 문이 잠겨있어 문의는 하지 못했다.
 

해당 매물의 매각물건명세서를 살펴보면 최선순위설정날짜(말소기준권리)는 2006년 4월 24일 근저당권이며 
임차인이 있는 것으로 확인된다. 임차인이 권리신고 및 배당요구한 것으로 나오고 신고내용에 따르면 2015년 처음 전입했을 때 1억 5천만 원의 보증금으로 들어왔으며 2020년도 8월에 7천만 원을 증액한 것으로 확인된다. 그리고 주택도시보증공사가 임차인에게 돈을 내주고 관련 보증금을 승계한 것으로 확인되지만 임차인 전입날짜가 말소기준권리보다 늦어서 대항력 없는 후순위임차인으로 보증금 관련하여 인수할 금액은 없는 것으로 확인되며 임장 및 시세조사 후 마음에 든다면 입찰해도 괜찮을 것이란 생각이 들었고 추가적으로 인수할 사항은 없는지 등기부등본을 보도록 하겠다.

마이옥션 출처

근저당권 이후로 별도 인수할 권리들은 없어 보이며 임차인이 2022년도에 임차권등기명령을 한 내용이 확인된다.
임차인이 2015년 전입할 당시 매매 및 전세 시세를 추가적으로 알아보도록 하겠다.

동인아파트 시세

해당 아파트의 2015년 상반기 매매 시세는 2억 초반대에 형성되어 있었으며 당시 1억 5천만 원의 전세라면 상당히 높은 전세가율에 해당된다고 볼 수 있다. 그리고 근저당권이 2006년도에 설정된 금액이 7,200만 원으로 임차인 보증금과 합하면 2015년 당시의 매매가를 넘어서게 되는 상황에다가 후순위로 들어가게 되어 위험한 임대차 계약임을 알 수가 있다. 그리고 2020년에 재계약하면서 보증금을 증액했던 2020년 8월의 시세를 다시 확인해 보도록 하겠다.

해당 아파트의 2020년도 매매시세는 층수를 감안했을 때 해당 매물은 대략 3억 후반대정도로 생각하면 될 것 같고 전세는
 2억초중반대에서 형성되어 있었고 매매 및 전세 보증금이 모두 상승하던 시기여서 임차인도 증액을 해주었으며 2020년 당시의 등기부등본에서는 다른 소유권 이전이나 가압류 설정 등 다른 권리들이 들어온 건 없었던 것으로 확인된다.
하지만 이미 이 때는 한창 부동산 상승장이던 시기라 증액한 전세 보증금과 매매 시세로만 비교한다면 나름 안정적인 전세가율에 해당될 것 같지만 선순위 근저당권이 여전히 존재했기 때문에 전세금 증액분도 안전한 건 아닌 것으로 개인적인 판단이 되었다.  22년도에도 계속 상승할 것이란 얘기들이 나왔었지만 결국 부동산은 금리 인상과 더불어 하락기로 접어들었고 이에 맞물려 임차인 전세 계약 만료 시점을 앞둔 상황에서 신용보증기금과 중소기업은행에서 가압류 2건이 설정되기 시작하였으며 결국 경매로 넘어가게 되었다.  하지만 그나마 다행히 임차인은 주택보증공사를 통해 보증금을 모두 받아나간 듯하며 주택보증공사는 후순위 임차인의 권리를 승계받았기에 낙찰금액에 따라 일부 금액은 받지 못하는 상황이 생길 수도 있을 것이란 생각이 들며 주택보증공사에서 2억 2천만 원을 다 받아가기 위해서는 아마도 낙찰 금액은 3억 원이 넘어가야 유리해질 것이란 생각이 든다. 
임장 갔을 당시 근처 부동산에 방문하여 시세를 여쭤보았는데 현재 매매는 4억 원 미만으로 나온 매물은 없었으며 전세는 올수리 해야 2억 8~9천만 원에 받을 수 있다고 하셨지만 개인적으로 전세 시장을 감안했을 때 올수리되어도 금액을 더 낮춰야 실질적으로 계약이 이루어질 것이란 생각은 들었다. 6월 기준으로 저층이 3억 5천만 원에도 매매가 올라와있으며 입주도 가능한 매물이라고 적혀 있다.

우림필유아파트 권리분석

두인경매사이트 출처

 동인아파트 바로 앞에 위치해있지만 행정구역은 오류동에 속하는 우림필유도 같이 경매에 나와 부동산에 들러 시세를 같이 조사해 본 매물이었는데 해당 아파트는 6월에 낙찰이 되었다.
우림필유는 1호선 오류동역에서 도보 3분 거리에 위치해있는 초초역세권에 위치해있지만 바로 도로가 붙어있어 약간의
소음이 있을 수 있다는 단점이 있다.
우림필유 아파트는 직접 현장답사는 하지 않아 부동산 방문 시 사장님께 자세히 여쭤보았을 때 동인아파트와 달리 우림필유는 지하주차장이 있으며 세대 내와 연결이 되어있다고 하셨고 해당 면적의 내부 구조가 잘 나와있다고 설명해 주셨으며
5억 원 미만의 매매 매물은 없다고 하셨다. 
해당 아파트 또한 2023년도에 매매 거래된 내역이 없는 것으로 확인되며 마지막 상승기였을 때 거래된 금액은 6억 초 반대였다. 2022년도 마지막으로 거래된 시점의 금액과 시세 안내해 주셨던 사장님 말씀에 의하면 해당 낙찰 금액은 현 시세에 맞다고 판단된다.  전세는 최근 5월에 3억 원에 거래가 되었으며 현재 나온 전세 매물은 없는 것으로 나온다.

우림필유 아파트는 별도 임차인 내역이 없어 현황조사서를 살펴보면  채무자·소유자가 전입세대로 등재되어 있으나 폐문상태로 직접 만나지는 못했다고 적혀 있다. 

마이옥션 홈페이지 출처

우림필유아파트의 등기부등본 내용을 살펴보면 말소기준권리인 2016년 8월 11일 근저당권 이후로는 모두 소멸되는 권리들이어서 관리비 등만 제대로 확인이 되었다면 입찰하기에는 괜찮을 것으로 보였고 실제로 매각기일에 10명이 입찰에 들어간 것으로 확인된다. 
최근 구로구 개봉동에 대한 개발 소식 관련 기사를 참고해본다.
https://www.hankyung.com/society/article/202306293011i