2호선 낙성대역 초역세권 구축빌라 경매 임장 후기

2호선이나 9호선 역세권으로 경매 나온 빌라 매물을 찾아보다가 2호선 낙성대역 인근에 구축 빌라 경매가 나와 5월 31일 토요일에 점심도 먹을겸 지인 분이랑 같이 현장답사를 다녀왔다. 

낙성대역 구축빌라 경매 권리분석

매번 경기도 외곽 아파트 경매 입찰하러 갈 때 연차내고 다녀오는게 힘들다보니 (겨우 두 번이었는데 정신차리자) 오전 반차만 내고 입찰하고 싶어 서울에서 2호선이나 9호선 지하철 역세권에 위치한 빌라를 해당 물건을 발견하게 되었다. 오전 반차만 내고 입찰할 수도 있고 낙찰 후에도 거주하는 지역과 같은 라인이라 관리하기에도 편리할 것 같았다.
1) 2호선 낙성대역 초역세권
2) 최소 투룸이상으로 월세받기 좋을 듯함
3) 내가 원할 때 매매가 가능할지는 미지수
3번 때문에 현장답사를 다녀왔고 결과는 입찰하지 않기로 결정했다.
신건이라 매각물건명세서가 준비중이라 이번에는 매각물건명세서 없이 등기사항증명서와 현장조사서만으로 물건 조사를 해보기로 했다.

집행관이 현장조사 후 작성하여 올리는 현황조사서에는 임차인의 전입신고 날짜가 2018년 8월 6일로 확인된다.
매각물건명세서는 법원에서 준비 중(입찰기일 일주일 전에 나옴)이기 때문에 해당 임차인의 전입신고 날짜와 등기사항증명서의 제일 빠른 날짜와 비교하여 대항력 여부를 확인해봐야 한다.

마이옥션 출처

등기사항증명서를 확인해보니 임차인이 가압류도 걸고 경매신청도 하고 임차권등기설정까지 했다.
등기에 보이는 모든 권리를 임차인이 진행하여 대항력여부를 따지는게 의미가 없어졌으며 현황조사서에 나오지 않았던 임차인의 보증금액은 가압류와 임차권등기설정에 1억4천5백만원으로 확인된다. 금액을 알고난 후에 해당 금액이상으로만 입찰금액을 써서 낙찰만 된다면 임차인이 다 받아가게 되니 별도로 인수할 금액은 없어 해당 빌라 매매 시세를 알아보았다.같은 빌라 지하층에 1억5천5백만원에 나와있었고 매도가 되었는지는 부동산에 전화해보지는 않았으나 올라온 광고날짜가 최근이라 아직 진행 가능한 매매 매물인 듯 했다. 현재 감정가격이 2억원대라 한 번 유찰될 것 같으며 경매비용만 대략적으로 계산하여 입찰금액을 산정해보았으며 현장답사를 다녀왔다. 

2호선 낙성대역에서 워낙 역세권이라 위치는 좋았으며 언덕처럼 올라가야 했는데 인근 동네에 비하면 높은게 아니라서 괜찮다고 지인 분이 말씀해주셨다.(이 동네를 매우 잘 아시는 분) 
엘레베이터가 없는 구축 빌라인데 해당 경매 나온 매물이 1층이라 마음에 들었고 구조도 투룸이상으로 추측되어 임대수요만 받춰주면 월세 받기에는 좋을거라 생각들었다. 한 번 돌아본 후 인근 부동산에 방문하여 궁금한 것들을 물어본 후 내용을 정리해보았다.
1) 개발계획은 있는지?
도로도 좁고 개발하기에 수익성이 맞지 않아 어려울꺼라고 하셨다.
2) 매매 수요는 어떤가?
매매는 어렵고 임대가 괜찮고 수요가 많으며 직장인들이 주로 거주하고 있다고 한다.
올수리 후 빨리 맞춰지는 월세 시세를 여쭤보니 투룸 기준으로 3000만원/80만원~90만원 될 거라고 하셨다.
수익성 면에서는 괜찮다 생각했는데 개발계획이 없는 동네라 이미 구축인 빌라는 더욱 노후화가 될 것이기에 향후 매도하고 나오기가 어려울 것 같아 필자는 입찰을 하지 않기로 최종 결정했다. 
그리고 해당 매물이 근저당권인 가압류(임차인 외)이 전혀 없어 어쩌면 취하가 될 수도 있겠다는 생각이 들었다.

수익 분석

한 번 유찰되고 나서 1억5천만원에 낙찰이 된다고 가정하였을 때 월세 수익에 대해 계산해보려고 한다.
참고로 전세를 맞춘다면 공동주택가격의 126%곱해서 계산해보면 된다.

낙찰 가격	150,000,000
취득세 및 등기비용	2,475,000
중개보수 수수료 (부가세포함)	363,000
인테리어 비용(올수리)	20,000,000
보증금	30,000,000
월세	800,000
수익률	6.72%

위의 표는 대출 없는 기준으로 추정치로 계산해보았으며 대출을 일부 진행할 경우의 수익률도 계산해보겠다.

낙찰 가격	150,000,000
대출 금액	90,000,000
대출 이자율	4%
취득세 및 등기비용	2,475,000
중개보수 수수료 (부가세포함)	363,000
인테리어 비용(올수리)	20,000,000
월이자 상환액	300,000
보증금	80,000,000
월세	800,000
이자 차감 후 1년치 월세	6,000,000
투자금	30,000,000
수익률	13.6%

서울에서 두자리 수 수익률을 낸다는 점에서는 장점이나 해당 지역에 진행되고 있는 개발계획 등이 없는 만큼 앞으로 더욱 건물은 노후화될 예정이라 매도가 쉽지는 않을 것 같고 임차인이 바뀔 때마다 수리 부분 등 나가야하는 비용 등을 생각해보면 해당 빌라는 입찰을 하지 않기로 최종 결정했다.