[23.11월업데이트]계약자들도 쉽게 할 수 있는 부동산 전자계약 서명방법

계약자들도 쉽게 할 수 있는 부동산 전자계약 서명방법이란 주제로 글을 쓰게 된 이유는 높아진 금리로 인해 이자 부담이 가중된 상황에서 부동산 매매나 임대차계약을 전자계약으로 진행한 매수인, 임차인들에게 일부 시중 은행에서 0.1~0.2% 우대금리 혜택을 제공하여 요즘 중개사사장님들께 많은 분들이 전자계약을 요청한다는 얘기를 듣게 되었고 LH나 SH 등 공공기관에서 부동산 임대 및 공공분양 계약건을 모두 전자계약으로 진행하고 있어 부동산 전자계약 시 쉽고 간단하게 서명할 수 있는 방법에 대해 안내드리려고 합니다.

※ 전자계약 관련하여 업데이트 내용이 확인되어 변견된 사항 추가적으로 작성하겠습니다.

1) 계약자들 신분증 촬영 필수 -> 선택 바뀌어 건너뛰기 기능 생성됨

2) 중개사 계약완료 후 수정건 관련 업데이트된 방침건 

하단에 상세하게 적어둘테니 참고하시길 바랍니다. 

 

부동산 전자계약은 누가 사용할 수 있는가?

부동산 전자계약은 민간계약일 경우 공인중개사만 통해 거래가 가능하며 회원가입 대상 또한 공인중개사와 법인만 가능하도록 되어있어서 매수인, 매도인, 임대인, 임차인끼리의 직거래는 불가능한 관계로 중개사사장님께서 계약서 작성하여 서명이 가능한 상태로 설정해 주시면 계약하실 분들이 부동산 전자계약 어플이나 PC를 통해 별도 회원가입 없이 로그인하여 수기서명하거나 은행용 공동인증서를 통해 전자서명이 가능하다(밑에서 더 자세한 설명할 예정). 또한, LH, SH, 캠코자산관리공사 등 공공기관을 통한 계약일 경우에는 해당 기관에서 계약서를 전송해 주면 계약자 분들이 전자서명을 할 수 있는 시스템으로 되어있다고 합니다.

https://irts.molit.go.kr/

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템

공인중개사

부동산 전자계약 홈페이지에서 유일하게 계약서를 작성할 수 있습니다. 중개사장님은 회원가입한 이후에 계약서 작성(PC에서만 가능)이 가능하며 향후 전자서명을 진행할 경우에는 2가지의 공동인증서 종류인 1) 사업자범용 인증서(11만 원) 또는 2) 특수목적용(부동산) 공동인증서중에서 하나만 있으면 된다고 합니다. 만약 사업자범용 인증서가 없으면 금액이 비싸기 때문에 특수목적용 공동인증서를 사용하면 된다고 하며 특수목적용(부동산) 공동인증서 발급이 필요하신 사장님께서는

만약 협회에 등록되어 있다고 하면 협회에서 대행업무를 해주고 있기 때문에 사무실에서 가까운 지부로 직접 방문하시거나 찾아가는 서비스(유료 및 4~5일 정도 소요)를 통해 발급받을 수 있다고 합니다. 반대로 협회에 등록되어 있지 않은 공인중개사장님께서는 공동인증서를 발급해 주는 회사가 위치해 있는 판교로 방문하시거나 거리가 멀다면 찾아가는 서비스를 통해 받으셔야 하며 연락처는 한국무역정보통신(트레이드사인) 1566-2119로 전화하셔서 문의하시길 바라며 법인 또한 회원가입 후 법인용 사업자범용 인증서나 특수목적용(부동산)법인용 인증서를 별도로 발급받아야 한다고 합니다.

공인중개사와 법인에 대해서는 추가적으로 자세히 작성할 예정입니다.

거래당사자(매도인, 매수인, 임대인, 임차인)

공인중개사사장님을 통해 매매나 임대차 계약을 전자계약으로 진행할 경우 계약하시는 분들은 국토교통부 부동산전자계약시스템을 통해 전자서명 관련 안내 카카오톡을 받았다면 별도의 회원가입 없이 PC로 접속하거나 '부동산전자계약'어플을 폰에 다운로드한 후 로그인하여 전자서명 진행가능합니다.

-휴대폰에서 진행하는 방법-

계약자 분들이 가장 많이 사용하는 방법인데 PC와는 서명절차가 달라서 안내드립니다.

'부동산 전자계약'이라는 어플을 설치(다운)할 때 허용 관련 안내 문구가 나오면 모두 허용이나 수락버튼 눌러주시면 되고 어플 다운 후 열었을 때 앱 접근권한 안내 화면이 나오면 아래 확인 버튼 눌러주시면 됩니다. 그러면 부동산 전자계약에 대한 안내가 나오는데 다음버튼 누르면서 넘기거나 상단 오른쪽에 건너뛰기해서 눌러주시면 아래 화면이 보이게 됩니다.

 

계약자 분들은 모두 거래당사자이기 때문에 이름과 주민번호 입력한 후 동의 관련 체크를 모두 해준 후 본인인증 버튼을 클릭하면 인증방법 2가지 유형이 보이게 됩니다.

공동인증서 본인인증은 위에서 말씀드렸지만 은행용 공동인증서가 필요하기 때문에 번거롭겠지만 부동산전자계약시스템 홈페이지 통해서 공동인증서를 가져오기 해야 하기 때문에 휴대폰 본인인증 통해서 문자인증번호 받아서 진행하는 게 더 간편합니다.

왼쪽 휴대폰 본인인증 클릭하면 통신사 선택 화면으로 넘어오는데 통신사 선택->전체동의->인증하기 버튼을 누르면 다음 화면이 보이게 되며 상단에 패스로 인증 말고 오른쪽 문자(SMS)로 인증을 꼭 눌러준 후 진행하시길 바랍니다.(패스로 진행하실 분들은 하셔도 됩니다.)

 

본인 정보 입력하고 보안문자까지 입력하신 다음 확인 버튼 누르면 문자인증받은 번호 6자리를 입력한 후 인증확인 버튼을 눌러주면 아래 화면처럼 로그인이 되며 진행 중인 계약에 관련된 정보가 보이게 될 겁니다.

매매라면 매도인, 매수인의 이름이 보이고 임대차계약일 경우에는 위에 있는 이미지처럼 임대인과 임차인 이름이 보이게 됩니다. 본인 이름 확인한 후 옆에 있는 지문 아이콘을 클릭해 줍니다. 그럼 가운데 화면이 보이고 상단에 계약주소와 밑에 본인 이름 및 연락처 확인 후 맞다면 옆에 서명하기 칸을 클릭하고 다음 오른쪽 화면이 나오면 계약작성자임을 확인하는 '확인' 버튼을 눌러줍니다. 

 

 

전체동의에 체크해 준 다음 하단에 왼쪽 휴대폰 버튼을 클릭하여 문자인증을 한 번 더 똑같이 진행해 줍니다.

문자인증이 완료되면 오른쪽 화면처럼 신분증 촬영 단계가 나옵니다. 신분증 촬영(빨간 버튼) 하신 후 다음 버튼 누르면 계약서가 보이게 됩니다. 참고로, 아이폰은 보안 때문에 신분증을 촬영해도 넘어가지 않는다고 하며 필수는 아니니 공공기관이나 은행에 제출해도 문제는 없다고 합니다. 그리고 PC로 서명진행하시는 분들은 신분증 촬영 과정 자체가 없다고 합니다. ※ 모바일 업데이트가 되어 신분증 촬영(필수) -> 신분증 촬영(선택)으로 바뀌어 계약자 분들도 건너뛰기 기능이 활성화되었으니 참고하시길 바랍니다. 

계약서 첫 번째 페이지 하단에 계약자 관련 인적사항이 보이면 본인 이름 옆 분홍색 칸을 터치해 준 후 서명날인 글씨를 한 번 더 클릭해 주면 수기서명페이지로 넘어간다는 안내 문구가 보이면 확인 버튼 눌러준 후 다음 화면으로 넘어와  손가락으로 수기 서명한 후 하단에 왼쪽 저장버튼 누르면 정상적으로 서명이 완료됩니다. 

계약서가 보이는데 손가락 수기 서명 없이 상단에 X버튼 눌러도 서명완료됐다는 안내 문구는 나오지만 계약서 상태는 여전히 서명진행 중이므로 꼭 손가락으로 직접 수기 서명한 후 저장버튼까지 클릭해줘야 합니다. 

만약 임대인이 주택임대사업자인 관계로 표준임대차계약서로 진행했을 경우에는 위 이미지와 다르게 계약서가 만들어지는 관계로 서명하실 때에는 표준임대차계약서 첫 번째 페이지에서 본인 이름 옆에 (서명 또는 인) 글씨가 보이면 클릭하고 서명날인 버튼을 한 번 더 터치한 후 수기서명 진행해주시면 됩니다.

계약자 분들께서 모두 서명이 완료되면 그 때 작성중개사장님께서 서명 가능하시며 중개사사장님께서 서명 완료 후에는 계약완료가 되어 이 기준으로 실거래신고 또는 확정일자가를 위해 관할 지자체 또는 관할 주민센터로 데이터가 넘어가게 됩니다. 다만, 계약완료 후에는 일부 내용 수정이 불가하여 반드시 해제(직권해제 가능)하고 관련 계약서를 다시 불러와서 수정 후 계약자부터 다시 모든 서명이 들어가야 합니다. 하지만, 최근 방침이 바뀌어 중도금 또는 잔금 날짜가 도래가 되면 

직권해제 기능이 막히게 되어 반드시 계약자들부터 해제서명(은행용 공동인증서로 PC에서만 가능) 받고 중개사장님도 해제서명진행하여 해제완료처리가 된 다음 다시 계약서를 작성하여 해당 내용을 불러오기하여 수정할 내용만 고친 후 이에 대한 서명이 다시 진행되어야 합니다. 

-PC에서 진행하는 방법- 

컴퓨터에서 서명을 해야만 하는 상황이라면 우선 은행용 공동인증서가 꼭 필요하며 이미 유료로 발급받은 범용인증서가 있다면 이걸로도 사용 가능합니다만 증권사 전용 공동인증서나 은행용 금융인증서는 안된다고 하니 참고하시길 바랍니다.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템에서 상단 오른쪽에 로그인 버튼 누른 후 거래당사자인 상태에서 이름과 주민번호 입력 후 관련 동의에 모두 체크한 후 휴대폰 본인인증이나 공동인증서를 통해 로그인 가능합니다.

로그인이 되었다면 전자계약-> 나의 전자계약 누르면 해당 계약 목록이 보이고 계약서 목록 오른쪽 끝에 계약서 버튼을 누르면 계약서 창이 뜨게 됩니다. 상단에 서명 버튼을 눌러 공동인증서를 선택 후 인증서 암호 누르고 선택(확인) 버튼 누르면 전자서명이 완료되며 본인 이름 옆에 공인전자서명이라는 도장이 찍히게 됩니다.

위의 사진처럼 서명버튼 보이면 클릭하면 동의 관련 체크사항이 나옵니다. 체크하고 나면 본인인증을 위해 통신사 선택 화면이 나옵니다. 위에 휴대폰 어플에서 진행 할 때 문자인증 하듯이  똑같이 진행하면 되시고 문자인증이 완료되면 인증서 선택 창이 뜨게 되고 본인에 해당하는 은행용 공동인증서 선택하고 인증서 암호 입력 후 선택(확인) 버튼을 누르고 나면 본인 이름 옆에 도장처럼 찍히게 되고 서명은 완료가 되고 마지막으로 계약서 작성하신 중개사장님께서 서명해 주셔야 계약완료가 됩니다.

공공기관(LH, SH, 캠코 등) 

LH, SH 및 캠코 등 공공기관에서 진행되는 전자계약 또한 위에 민간계약처럼 전자서명하셔야 하는 분들께서 모바일로 진행할 경우 똑같은 절차로 가능하며 계약서가 보이게 되면 LH, SH등 계약서상에서 두 번째 페이지로 넘어와서 본인 이름 옆에 (서명 또는 인) 터치 후 서명날인 버튼을 한 번 더 클릭한 후 수기서명 후 저장 버튼 눌러주시면 된다고합니다.(공공기관 계약 유형마다 조금씩은 다를 수 있음)특이하게 SH국민임대만 PC나 모바일에서 전자서명을 진행할 경우 반드시 은행용 공동인증서(구 공인인증서)가 필요하다고 하며 유료용 범용 인증서까지 가능하지만 은행용 금융인증서나 증권사용 인증서는 사용 불가인 점 꼭 확인하시길 바랍니다. 만약에 거래하는 시중 은행 어플에 공동인증서가 저장되어 있다면 번거롭겠지만 PC로 가져오기 한 다음 컴퓨터에서 전자서명 진행하거나 부동산 전자계약시스템 홈페이지에서 스마트폰으로 내보내기 한 후 스마트폰에서 은행용 공동인증서로 서명 진행 가능하다고 합니다. 중개사님 통한 계약과 달라서 계약자 분만 서명하면 계약완료가 되고 확정일자는 자동으로 관할 주민센터로 넘어가게 됩니다. 

중개사를 통한 민간계약이나 공공기관 통해 진행하는 계약이더라도 만약 해외에 단기출국으로 인해 국내폰 로밍을 해간 상태라면 문자인증 통해서도 어플에서 서명이 가능합니다. 하지만, 해외 장기 거주자로서 국내폰 개통이 안되어있으신 분들은 만약 국내 시중은행 공동인증서가 있거나 발급받을 수 있는 상황이라면 PC에서 할 때는 중개사 통한 계약일 경우에는 문자인증 과정이 있기 때문에 번거롭겠지만 부동산전자계약시스템 홈페이지에서 은해용 공동인증서를 스마트폰으로 내보내기해서 스마트폰 어플에서 공동인증서로 진행하여 서명가능하다고 합니다. 

실거래신고 및 확정일자 승인 절차

매매로 진행이 된 경우에는 실거래신고가 관할 지자체에 자동 연계되어 넘어가면 담당자 분이 직접 승인 처리해 주신다고 합니다. 확정일자 또한 관할 주민센터로 넘어가 담당자분이 확인하는 대로 똑같이 승인 처리해 주는 시스템이라고 합니다.

정상적으로 처리되어 향후 실거래신고필증을 확인할 경우에는 부동산거래관리시스템 사이트에서 확인 가능하며 매매는 중개사님도 확인 가능하지만 임대차신고필증에 대해서는 중개사님은 확인이 불가능하다고 합니다.

임대차계약일 경우 전입신고는 반드시 별도로 직접 관할 주민센터에 방문하거나 온라인으로 진행하셔야합니다. 확정일자과 전입신고는 별개이기 때문에 같이 넘어가지 않습니다.(직접 부동산 전자계약에 전화문의 후 작성하는 내용임) 그리고

오피스텔같은 경우 비주거용으로 계약서를 작성하였다면 관할 주민센터로 전송되지 않기 때문에 별도로 계약서 출력하여 관할 주민센터로 먼저 전화하여 확정일자 관련 문의 해주신 다음 부여해주겠다고 하면 방문하셔서 받으시고 만약 비주거용이라서 못해주겠다고 한다면 관할 세무서로 가서 받으셔야한다고 합니다.

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=9kKxkyYVp7kGlHpFBG1lNyy6mkhtgk9TtTNkgjJJq8L9yhrwxgjB!-1929048992!500461823

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부

 

실거래신고나 확정일자는 관할 지자체 또는 주민센터로 넘어가는 시간이 대략 30분~1시간 정도 걸린다고 합니다.

만약 계약완료된 상태에서 몇 시간이 지났는데도 확정일자처리완료 관련 안내 카카오톡 메신저를 받지 못했다면 관할 주민센터로 전화해서 확정일자 담당자분께 전자계약 관련 확정일자 처리해 달라고 전화하시면 됩니다. 

계약 주소지에 관한 관할 주민센터 확인하는 방법은 아래 도로명 주소 사이트에서 검색한 후 주소 옆에 더 보기 선택하면 관할주민센터랑 연락처 표기되어 있으니 참고하시길 바랍니다.

https://www.juso.go.kr/openIndexPage.do

주소정보누리집(도로명주소 안내시스템)

https://irts.molit.go.kr/index.do

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템