부동산 전월세사기 예방 팁과 최우선변제권 확인 필수사항

첫 독립을 앞두고 있는 사회 초년생 분들, 부동산 전월세 계약을 앞두고 어떻게 하면 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을지 궁금하신가요? 최대한 내 돈을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 전월세 사기 예방 팁과 안전하다고 생각되는 최우선변제권에 대해 필수적으로 알아야 하는 사항에 대해 5가지 팁을 안내해 드리겠습니다. 

전세사기 예방 팁

1. 말소사항 및 공동담보목록 체크 후 등기사항증명서 발급받기

가끔 공인중개사 사무소 사장님들께서는 나름 손님을 배려해서 깔끔하고 보기 쉽게 하기 위해 등기부등본을 현행사항으로만 발급하시는 분들이 계십니다. 경매 공부를 하면서 봐보니 설령 말소되었다 해도 여러 번 가압류 등의 복잡한 권리들이 있었던 집은 결국 경매까지 나오게 되는 경우들이 있었습니다.  그래서 부동산에서 임차 계약하기 전 등기사항증명서 요구하실 때 말소사항포함과 더불어 공동담보목록도 같이 체크해서 발급해 달라고 하시거나 본인 돈으로 700원 결제해서 직접 보셔도 됩니다.

2. 임대인 당해세(국세/지방세) 완납 서류 요청하기

지난 5년간 갑작스런  부동산 가격 상승과 더불어 공시지가 인상으로 인해 재산세, 종부세 등 세금이 많이 올랐습니다.

하지만, 최근 금리 상승 및 집값 하락과 더불어 여러 경제적인 상황들로 국내 경기도 좋지 않은 상황에서 경매 예정 물건들 또한 정말 많이 있습니다. 현재 경매가 진행 중인 부동산들도 국세청이나 해당 구청 등에서 당해세 관련 가압류 및 압류 상태가 많으며 기존 경매에서는 이러한 세금이 선순위 임차인보다 먼저 배당을 받아 임차인들이 온전한 보증금을 못 돌려받는 상황들이 많아지자 정부에서는 세금 관련 개정안을 발표하여 2023년 4월 1일 기준으로 법정기일을 계산하지 않고 무조건 당해세 관련 기관에서 먼저 받아가던 배당금을 당해세 법정기일이 임차인 확정일자보다 늦을 경우에만 임차인이 먼저 배당받아 갈 수 있도록 하는 법안을 최근 내놓았으며 이해관계인에 ㅣ속하는 임차인은 계약 전후로 임대인의 세금 완납 여부를 확인할 수 있게 되어 임차인들의 보증금을 더 안전하게 지킬 수 있는 하나의 방안이 생겼습니다.

계약 전일경우 - 임대인에게 완납증명서 요청 또는 세무서에 요청(임대인에게 통보 갑니다.)

계약 후 - 세무서에 요청 가능(임대인 동의 필요 없음)

3. 전세가율 60% 이하 

평소 전세 집을 구하러 다닐 때 중요하게 따져야 할 것이 있다면 바로 전세가율입니다.

등기사항증명서나 세금 완납증명서 등 확인했는데 모든 게 문제 될 거 없이 깔끔했을 때 문제가 되는 게 바로 이 전세가율이기도 합니다. 전세가율이 50~60%만 되어도 경매 넘어가면 낙찰률이 높습니다. 물론 시간이 걸리는 단점이 있지만 아파트, 오피스텔, 빌라 등 모든 집값이 떨어지는 상황에서도 전세가율이 낮은 매물들은 낙찰이 되고 임차인들도 배당을 받게 되는 사례들이 많았으며 시세와 거의 차이 없는 금액으로 전세로 선순위 임차인이 있는 오피스텔 등은 계속 유찰이 되며 쉽사리 낙찰이 되지 않는 상황이었습니다. 만약 선순위 근저당권이 있다면 매매 시세와 금액 계산하셔서 안전한 집으로 계약하시길 바랍니다.

4. 가등기나 가압류 등 있는지 확인하기

임대인과 계약하기 전 등기사항증명서를 확인해 봤더니 가등기가 되어있는 상태에서 가압류 등이 있다면 계약은 하지 않는 게 좋습니다. 가등기가 설정되어 있고 그 밑으로 가압류 등 복잡한 권리들이 있는 상태에서 해당 집이 경매 넘어갔을 때 B라는 사람이 낙찰을 받았다고 했을 때 애초에 가등기했던 사람이 본등기를 치면 소유권이 넘어가 B는 소유권을 잃어 권리관계가 복잡해지므로 누가 쉽게 입찰하려 들지 않기 때문에 낙찰도 늦어지는 만큼 배당으로 인해 내 돈을 돌려받는 기간도 많이 길어질 수 있어 미리 유의하시길 바랍니다.

이외에도 신탁등기가 되어있는 상태에서 개인 명의로 계약금 등 송금을 요청하시는 분들 등은 계약을 하지 않길 바라며 보증보험도 꼭 가입하시고 관련 자세한 내용은 하단 홈페이지로 들어가 자세히 확인해보시길 바랍니다.

https://www.khug.or.kr/index.jsp

HUG 주택도시보증공사

소액임차인 필수 확인사항

최우선변제권은 임차인의 최소한 권리를 보장해 주기 위해 일정한 금액 안에서는 경매 시 최우선적으로 변제해 주겠다는

권리입니다. 그렇다면 소액임차인이 판단 여부는 어떻게 알 수 있을까요? 부동산 계약일 또는 전입신고날짜가 아니고

바로 최선순위 담보물권 설정일입니다. 특히 반전세로 부동산 계약하실 때 공인중개사 사장님께서 등기사항 증명서에 근저당권 관련 사항을 보여주시면서 최우선변제권에 해당된다는 얘기를 들어보신 적이 있으실 겁니다. 

근저당권	2017.05.04	1억원
홍길동 부동산 계약일	2023.4.1	5천만원/60만원

예를 들어 2023년에 오피스텔 원룸을 5천만 원/60만 원에 계약한다고 가정하고 해당 부동산에 근저당권이 2017년도에 1억 원에 설정되어 있었다면 여러분의 보증금은 2017년도에 정해진 보증금 범위 내에서 판단을 하게 되며 하단 표를 참고하시면 2017년도 5월은 1억 원 이하면 소액임차인에 해당되니 임차인 홍길동은 최우선변제에 해당되어 3,400만 원을 3,400만 원을 경매 배당 시 3,400만 원을 최우선적으로 받아갈 수 있다는 뜻이 됩니다.(홍길동은 전입신고 및 확정일자를 받았으며 점유 중입니다.)

만약 최선순위 담보물권보다 더 빠른 날짜의 가압류나 압류 등이 있다 하여도 채권이라 임차인의 소액보증금 판단여부에는 적용되지 않으며 만약 근저당권이 없을 경우에는 소액임차인 판단 여부는 배당기일 기준입니다.

 

소액임차인이 3,400만원 배당을 가장 먼저 받은 후 아직 받지 못한 보증금 1,600만 원에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

예를 들어 낙찰금액이 1억 5천만 원이라고 한다면 어떻게 될까요?

근저당권	2017.05.04	1억원
임차인 홍길동 부동산 계약일	2023.4.1	5천만원/60만원

근저당권이 임차인보다 선순위이므로 이제 근저당권이 남은 배당 금액(1억 1600만 원)에서 먼저 1억 원을 배당을 받아간 후 임차인이 1,600만 원을 받을 수 있게 됩니다. 만약 낙찰 금액이 적을수록 임차인은 못 받을 확률이 높아집니다. 

그렇다면 이번 경우에도 최우선변제권이 안전할지 예시를 들어보겠습니다.

만약 선순위근저당권보다 빠른 날짜로 가압류나 압류 등이 있다면 배당 방법이 달라지게 됩니다.

자세한 예시를 들어 설명해 드리겠습니다.

 

임차인은 2018년 5월 전입신고 및 확정일자 모두 받은 상황이라고 가정합니다.

(쉽게 이해하기 위해 기타 경매신청비용 등은 여기서 계산하지 않겠습니다.)

위에 만들어놓은 예시대로 과연 임차인은 배당을 통해 얼마 받아갈 수 있을까요?

후순위 임차인은 선순위 근저당권을 확인 후 5천만 원/ 30만 원으로 계약을 했다고 한다면 우선적으로 최우선변제권이

가능여부를 해당 표에서 확인해 보겠습니다.

2017년 5월은 2016.3.31~ 구간에 해당하기 때문에 계약한 보증금이 '1억 이하'가 소액보증금 판단 기준이며 임차인은 5천만 원이기 때문에 소액임차인에 해당이 되며 최우선변제로 인해 3,400만 원을 먼저 받아간다는 내용입니다.

그러면 임차인은 3,400만 원을 받은 나머지 금액인 1,600만 원도 과연 무사히 받을 수 있을까요?

임차인의 소액보증금 판단 기준은 근저당권 설정일이지만 경매 자체에서의 말소기준권리(매각명세서에 명시된 최선순위날짜)는 2015년 7월 가압류입니다.

이렇게 가압류, 압류 등이 말소기준권리로 되어있으면 해당금액만큼 순위로 배당해 주는 게 아니라 안분배당으로 나뉩니다. 그럼 각각 채권자들은 얼마 받을 수 있는지 계산해 보겠습니다.

낙찰가: 1억 원

1. 2015년 7월 가압류 4천만 원

2. 2017년 6월 근저당권 6천만 원

3. 2018년 5월 후순위 임차인 5천만 원/30만 원

안분배당이 들어가기 전에 후순위임차인은 소액임차인에 해당되었기에 3,400만 원을 먼저 배당한 후 나머지 금액으로

안분배당 계산에 들어가야 합니다.

1. 가압류 안분배당 계산

6,600만 원 X 4천만 원/1억 1600만 원 = 22,758,620원 

2. 근저당권 안분배당 계산

6,600만 원 X 6천만 원/1억 1600만 원 = 3,413,793원 -> 56,586,206원 못 받음

3. 후순위 임차인 안분배당 계산

6.600만 원 X 1,600만 원/1억 1600만 원 = 9,103,448원 -> 6,896,551원 못 받음 

6600만 원 = 낙찰가 1억 원-소액임차인 3,400만 원 최우선변제금 차감한 금액

분모 1억 1600만 원 = 가압류 4천만 원 + 근저당권 6천만 원+ 임차인 1600만 원(보증금 5천만 원에서 최우선변제로 먼저 받아간 3,400만 원 차감한 금액)

계산식을 보면 우선 가압류는 안분배당을 받은 후 소멸하며 근저당권 채권자와 임차인만 받지 못한 금액이 보이는데요

여기서 무서운 건 근저당이 후순위 임차인 돈을 흡수해 버리기 때문에 임차인은 나머지 돈을 받지 못하는 상황이 생기게 됩니다.

최우선변제권에 해당한다고 안심하지 마시고 등기사항증명서에 이러한 권리들이 눈에 보인다면 보증금을 최우선으로 먼저 받아갈 수 있는 금액 3400만 원/@(위 배당 예시 사례 기준)으로 계약하시거나 다른 복잡한 권리가 없는 집으로 계약하시는 게(구축이거나 수리상태가 좋지 않더라도) 더욱 좋은 방법입니다. 

그리고 만약 이러한 후순위 임차인이 확정일자만 받지 않았다면 소액보증금 3,400만 원 받고 나머지 금액은 아예 받을 수 없으니 꼭 확정일자는 받으셔야 합니다.

후순위 임차인 뒤에 근저당권이 또 들어와 있는 상황이라면 임차인과 후순위 근저당권이 받을 돈을 또 안분배당하여 선순위 근저당권에게 돈을 내어주게 됩니다. (이러한 응용사례는 나중에 천천히 올리도록 하겠습니다.)

여기서 보면 얻을 수 있는 꿀팁이 있는데요, 지인에게 돈을 빌려줄 땐 항상 미리 차용증도 쓰고 근저당권을 설정해 놓는 게 더 유리합니다. 보시다시피 빌려준 후 나중에 돈을 못 받아 그때 가서 가압류를 해버린 후 향후 경매 신청한다 해도 이렇게 안분배당 후 남은 돈은 받지 못하고 소멸해 버리기 때문입니다.

모두가 작당하고 사기를 하면 당할 수는 없겠지만 최소한 부동산 전월세 계약 전에 알아야 하는 사항들을 알고 간다면 좋은 집을 구하실 수 있을 것이라고 생각되며 또한 임차인의 보호를 위해 정부에서는 하반기에 보증금 떼먹는 악성임대인 이름과 주소를 집주인 동의 없이도 확인할 수 있도록 '주택도시기금법' 시행령 개정안을 다음 달 14일까지 입법예고한다고 밝혔습니다.   자세한 사항은 아래 기사에서 확인 바라며 더는 보증금으로 인해 고통받는 임차인 분들이 없으시길 바라며 선량하고 좋은 임대인 분들도 많이 계시니 안전하고 좋은 집으로 계약하시길 바랍니다. 

https://www.mbn.co.kr/news/economy/4943363