부동산을 처음 공부하시려는 분들 혹은 처음 사회초년생으로서 독립하시려는 분들께서는 주변 분들에게 "전입신고 해야 해", "꼭 확정일자 받아" 등등 얘기들을 들으셨겠지만 이런 용어에 대해 정확히 이해하고 계신가요?
전입신고 하면 대항력 생긴다고 하지 등등 말씀은 하시지만 만약 설명하라고 하면 정확히 말씀을 못하시는 분들이 많이 계셔서 내 돈을 지키기 위해 가장 기본적으로 알아야 하는 내용들을 알려드리려고 합니다.
주택임대차보호법
임차인들의 거주 안정을 목적으로 민법에 대한 특례를 규정함으로써 만들어진 특별법이며 줄여서 흔히 주임법이라고 많이 부릅니다.
i) 적용 범위
주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하며 임차로 거주 중인 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같습니다.
임대차 계약하려는 건물이 무허가 또는 미등기 건물이어도 주택임대차보호법 보호 대상이 되지만 비주거용 건물 자체에서 일부 주거 목적으로 사용된다 할지라도 이는 주택임대차보호법의 보호 대상이 되지 않습니다.
예를 들면 식당을 운영 중인 상황에서 일부 공간을 주거 목적에 맞게 사용한다 할지라도 이는 '비주거용 건물의 일부가 주거목적'이 되는 것뿐이며 주택임대차보호법에서 명시하고 있는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당하지 않기 때문입니다.
-임차인으로서 거주 중에 집이 다른 사람에게 매도되었다면?
해당 부동산을 새로 매수한 사람은 기존 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 보며 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우여야 합니다.
현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖춰진 후 제3자에게 해당 부동산이 매도되었다면 매수한 사람은 임대인의 지위를 승계함과 동시에 임대차보증금 반환 채무 또한 이전받게 되며 매도한 사람에게는 보증금반환 채무가 소멸하게 됩니다.
- 만약 임대인이 명의를 빌렸거나 명의만 넘겨 준 사람이라면?(명의신탁)
홍길동이란 임대인과 임대차 계약을 맺은 후 홍길동이 여러 사정상 이유로 해당 부동산을 명의신탁으로 하여 김철수에게 주택에 대한 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 넘긴 경우에는 임차인이 전입신고한 후 거주하고 있는 이상 명의만 빌려준 사람은 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 따라 임차인과의 관계에 있어서 해당 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다고 판례에 나와 있습니다. 또한, 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의를 빌린 사람 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함되며 임차인은 명의를 빌려준 사람(등기부상 주택 소유자)에게 적법한 임대차계약을 주장할 수 있으며 명의수탁자(명의 빌려준 사람)는 임차인에 대해 명도를 할 수 없다고 나와있습니다. 대판 1999.4.23. 98이다 49573 참고하시길 바랍니다.
대항력
부동산 임대차 계약을 하면서 부동산 사장님께 항상 듣는 이야기가 "전입신고 하세요, 확정일자 받으세요"입니다.
법적으로 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 라는 주임법 제3조 제1항의 내용이 있습니다.
즉, 임대차 계약을 맺고 주민센터에 가서 전입신고를 한 후 이사하여 거주하게 되면 그 날짜 다음 날 0시부터 제삼자에게 대항력이 생긴다는 뜻입니다. 원래는 등기사항증명서에 등기가 되는 전세권 등 같은 경우에만 제삼자에게 주장이 가능하지만 임차인 보호를 위해 등기를 하지 않아도 전입신고와 거주만 해도 등기를 한 것처럼 대항력이 생기도록 해주겠다는 뜻입니다. 다만, 주의해야 할 것은 대항력만으로는 경매에서는 배당받을 권리가 없기 때문에 배당을 위해 해야 하는 것이 바로 확정일자이며 바로 밑에서 설명드리겠습니다.
확정일자
계약서에 도장을 받게 되는 확정일자는 아주 쉽게 설명드리면 법적으로 인정해 주는 날짜라는 뜻 입니다만 증서에 대해 작성된 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것을 법률상으로 인정해 주는 것을 말합니다. 최근에는 임대차 3 법이 생긴 이후로는 전월세신고를 필수적으로 해야 하기 때문에 주민센터에 신고하러 가면 확정일자도 같이 찍어줍니다. 그래도 혹시 모르니 확정일자도 찍어달라고 다시 한번 말씀하시길 바라며 참고로 전월세 신고는 임대인이나 임차인이 할 수 있으며 계약일로부터 30일 내에 신고하지 않으면 과태료 있다는 점 말씀드립니다.
전입신고 및 점유하며 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생기게 되며 만약 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 배당요구를 하였다면 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다.
| 전입신고 및 점유 | 확정일자 | 대항력 발생일 |
| 2023.03.01 | 2023.03.01 | 2023.03.02 0시 |
| 2023.04.02 | 2023.03.29 | 2023.04.03 0시 |
| 2023.04.05 | 2023.04.17 | 2023.04.17 오전9시 |
즉, 대항력요건과 우선변제권이란 방패와 칼이 임차인 양손에 쥐어지게 되는 것으로 비유해 볼 수 있겠습니다.
최우선변제권
법적 용어로는 최우선변제권보다는 '소액보증금 우선변제'로 적혀 있지만 실무적으로 최우선변제권으로 많이 불립니다.
임차인의 보증금 중 일정액을 다른 최선순위 채권자들보다 먼저 받아갈 수 있게끔 하는 제도로서 임차인의 최소한의 경제적인 생활을 보장해주기 위함이며 주택 기준으로 최우선변제권에 대한 배당 예시 등을 먼저 작성했던 블로그 글을 참고하시길 바랍니다.
부동산 전월세사기 예방 팁과 최우선변제권 확인 필수사항
첫 독립을 앞두고 있는 사회 초년생 분들, 부동산 전월세 계약을 앞두고 어떻게 하면 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을지 궁금하신가요? 최대한 내 돈을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 전월세 사
wonnie-invest.tistory.com
상가임대차보호법
국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 특별법으로 만들어졌으며 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대해 적용하며 일정한 보증금액을 초과할 경우에는 제외된다는 점이 주택임대차보호법과의 차이점이 있습니다.
대통령령이 정하는 보증금액
| 서울특별시 | 9억원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀역제권역(서울특별시제외) 및 부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀역제권여겡 포함된 지역과 군지역, 부산제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
대통령령이 정하는 보증금액이 초과되는 금액에 대해서는 상가임대차보호법이 적용되지 않는 것이 원칙이나 예외적으로 인정이 되는 경우도 있다고 합니다. 자세한 법적이 내용은 하단 링크에서 확인바랍니다.
https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EA%B0%80%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95
대항력
주택에서는 전입신고와 인도가 대항력의 요건이었다면 상가임대차보호법에서는 세무서에서 사업자등록을 신청하고 사무실에서 실질적으로 영업하며 점유하고 있을 때 다음 날 0시부터 대항력이 생기게 됩니다. 만약 상가 건물의 일부분만 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부해야 합니다. 임대차목적물 소재지가 등기부상의 표시와 불일치한 경우에는 제삼자에 대해 유용한 임대차의 공시방법이 될 수 없으므로 임대차 계약 시 등기사항증명서에 있는 주소와 일치하도록 작성해야 합니다.
확정일자
상가 같은 경우에는 대항력을 갖춘 상황에서 확정일자를 받을 때 관할 세무서장에게 가서 임대차계약서에 받으시면 됩니다. 주거용으로 임대차계약을 하실 때에는 확정일자까지 받아야 한다는 것을 많이 알고 계셨지만 상가도 받아야 한다는 걸말씀드리면 모르셨던 분들이 생각 외로 많으셨습니다. 주거용 임차인과 마찬가지로 우선변제권이 주어지며 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 경우에 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있게 됩니다.
최우선 변제권
상가임대차보호법의 소액보증금 범위 내역입니다.
주택과 마찬가지로 해당 금액을 결정하는 기준은 최선순위 담보권 설정일 기준이며 최선순위 담보설정일이 없을 경우에는 배당을 확정 짓는 날입니다. 또한, 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 1/2를 초과하는 경우에는 상가건물 금액의 1/2에 해당하는 금액에 대하여 우선변제권이 있습니다.
임차권등기명령
역전세부터 시작하여 전세사기까지 이르는 상황에서 보증금을 받지 못하고 이사만큼은 꼭 가야만 할 때 법적으로 보호장치를 걸 수 있는 것이 바로 임차권등기명령입니다.
위에서 안내드린 내용으로 대항력 요건은 전입신고 및 점유인데요, 예를 들어 1) 임대차 계약이 만기가 되어 이사를 가야만 하는 상황에서 임대인이 돈이 없어 2) 보증금반환이고 한다면 이사를 함으로써 주소까지 전출을 하게 되면 대항력이 상실되기 때문에 임차인의 보호를 위해 해당 부동산 앞으로 3) 임차인으로 임차권등기명령 신청이 가능하며 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도입니다. 다만, 임차권등기가 완료된 시점부터 효력이 발생하기 때문에 신청하며 주소 전출을 하거나 이사를 가서는 안됩니다. 임차권등기명령 신청은 임차주택이나 임차상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에서 가능합니다. 경매개시결정등기 이전에 임차권등기명령이 설정되었다면 별도의 배당요구가 없어도 배당요구를 한 것으로 보며 경매개시결정등기 이후에 설정된 임차권등기명령이라면 반드시 배당요구를 하여야만 합니다.
임차권등기명령은 등기상에 기재된 건물에만 가능하기 때문에 미등기 무허가 건물에서는 제외되지만 만약 건축물대장이 나온 상태이며 즉시 소유주 명의로 소유권보존등기가 가능한 상황이라면 증명이 가능한 해당 서면 자료 등을 첨부하여 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 한 후 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
가장 주의해야 할 사항은 임차권등기명령 설정된 이후 들어온 소액임차인은 최우선변제권이 불가능하다는 점 꼭 알아두시길 바랍니다.
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