부동산 경매, 권리분석을 위한 용어 쉽게 이해하기I

부동산 경매 매물을 임장다니며 권리분석 관련 글까지 포스팅을 하면서 부동산 초보자 분들께서 궁금해하실만 한 용어들을 정리하여 최대한 쉽게 이해하실 수 있도록 적어보았으며 이번 블로그 포스팅 글에 없는 내용들은 추가적으로 작성하여 다시 올릴 예정입니다.

임의경매

그동안 올렸던 부동산경매 매물의 기본 정보를 보다 보면 어떤 매물은 임의경매 또는 강제경매로 적혀 있는 걸 보셨을 겁니다. 임의경매는 별도의 집행권원 없이 경매를 신청할 수 있다는 이야기이며 개인이나 은행에서 근저당권 등 담보 설정했던 채권자들이 경매를 신청했다면 임의 경매가 됩니다. 만약 OO은행에서 근저당권을 설정한 후 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 해당 은행에서 경매를 신청하게 되면 등기사항증명서에 임의경매개시결정등기라는 표시가 나오면서 해당 경매 신청한 사람이나 기관이 같이 기재되어 있습니다.

강제경매

별도의 집행 권원을 근거로 하여 경매를 신청하는 개념으로 가압류 및 압류 등 채권자들의 금전 채권의 만족을 얻는 것으로 하는 강제집행 절차를 말합니다.
즉, 아주 쉽게 얘기한다면 지인에게 돈을 빌려줬는데 갚지 않을 경우 지인이 소유하고 있는 부동산에 가압류 및 압류 등을 걸고 해당 관련 자료를 증빙하여 판결문 등을 받아  강제경매를 신청하는 것입니다. 
이제 경매 나온 매물의 등기사항증명서를 보다보면 임의경매, 강제경매가 구분될 것 입니다. 강제경매라고 해서 무조건 개인이 하는 것은 아니고 기관들도 있을 수 있음을 참고하시길 바라며 이러한 내용 또한 등기사항증명서에는 '강제경매개시결정등기'가 표기되어 나옵니다.
임의경매와 강제경매 신청 예시 및 양식에 대해서는 아래 사이트에서 참고하시길 바랍니다.
https://www.scourt.go.kr/nm/min_6/min_6_3/index.html

말소기준권리

부동산 경매 매물에 대한 권리분석을 하기 위해 기본적으로 봐야만 하는 서류들 중 하나가 매각물건명세서이며 상단에 '최선순위설정' 을 꼭 확인해야 하며 여기에는 해당 권리와 날짜가 같이 명시되어 있는데 이 기준이 바로 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리라는 단어는 법적인 용어는 아니지만 경매 매물에 대한 권리분석하기에 용이하도록 만들어진 단어인 듯하며 경매로 나온 부동산 매물의 등기사항 증명서에 표시된 권리부터 시작하여 명시되지 않은 권리들(유치권, 법정지상권 등)까지 소멸 또는 존속 여부를 결정하는 권리입니다. 예를 들어 말소기준권리보다 날짜가 더 앞서는 권리가 있다면 낙찰자가 인수해야 하며 반대로 날짜가 더 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸되는 것이 기본 원칙이며 예외적으로 후순위 권리여도 인수되는 사항들이 있습니다. 말소기준권리가 되는 권리들은 (근) 저당권, 담보가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정등기이며 전세권 같은 경우 전세권자가 배당 요구 했거나 경매 신청을 했을 때에는 말소기준권리로 봅니다. 

가압류 및 압류

가압류의 '가'란 뜻은 '임시'라는 의미가 포함되어 본격적인 압류를 하기 전 임시적으로 조치를 취하는 것으로 아주 쉽게 이해하시면 될 듯합니다. 예를 들어 지인에게 돈을 빌려주었는데 지인이 돈을 갚지 않고 재산이나 현금 등을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 채무자 부동산 등에 일방적으로 가압류를 걸 수 있습니다. 하지만 가압류 등기가 설정된 상태에서도 채무자는 해당 부동산에 대한 매도가 가능하기 때문에 이후에 이루어질 수 있는 경우의 수에 대해서도 확인이 필요합니다.

예를 들어 알파벳 아파트 1동 101호가 있다고 가정한다면 해당 아파트의 A소유자 앞으로 B가 가압류를 걸었고 A가 부동산을 C라는 사람에게 매도하였고 C는 D은행의 대출을 받아 매수한 상황입니다. 하지만 C 또한 경제 사정이 어려워지자 은행의 돈을 갚지 못하였고 결국 D는 해당아파트를 경매 신청하게 되었습니다. 이런 상황에서 B는 배당에 참가할 수 없기 때문에 말소기준권리가 되지 않습니다. 하여 실무적으로는 B에게 해당되는 금액을 공탁한 후 가압류를 말소시키며 업무를 처리하고 있지만 이론상으로는 인수되는 권리이므로 법원에 따라 낙찰자가 해당 권리를 인수하는 것으로 처리될 수 있기 때문에 이러한 내용에 해당되는 경매 매물이 나왔다면 매각물건명세서를 자세히 확인해보시거나 관련 내용이 언급되지 않았다면 관련 법원 담당자 등에게 문의를 하셔야 할 듯 합니다.
 압류는 가압류 상태에서 본안 소송 후 승소가 됐을 경우 본격적인 압류가 되는 것으로서 절대적 금지처분이 되어 해당 부동산에 대한 동결 조치가 되는 것입니다.

가등기

가등기도 '임시' 라는 의미가 담겨 있어 본등기의 순위를 확보하기 위해 미리 하는 등기를 뜻하며 등기사항증명서가 온라인화 되기 전에 등기소가서 직접 서류를 발급받아야할 때는 가등기 밑에 본등기할 수 있도록 여유 칸이 있었지만 전산화된 후에는 가등기 밑에 별도 여유 칸이 보이지는 않습니다만 가등기를 통한 본등기를 했을 경우에는 가등기 바로 밑으로 기재되며 가등기 종류에는 1) 소유권이전청구권보전가등기와 2) 담보가등기가 있습니다. 이 중에서 담보가등기는 말소기준권리에 해당되지만 등기기록에 명시된 것만으로는 어떤 종류의 가등기인지 구분되지 않기 때문에 법원은 경매가 진행됐을 경우 가등기권자에게 해당 원인이나 금액을 배당요구서나 채권계산서를 통해 신고하게 하고 있어 관련 사항들은 매각물건명세서를 통해 확인 가능합니다. 만약 내용이 담보가등기가 확실하고 추가적으로 다른 인수 내용이 없을 경우에는 입찰해도 됩니다. 하지만 어떤 신고 사항도 없을 땐 소유권이전청구권보전가등기로 보기 때문에 말소기준권리보다 i)선순위가등기인 상태에서 입찰자가 모르고 낙찰을 받았을 경우 가등기권자가 본등기를 실행했을 경우 소유권이 넘어가게 되므로 입찰을 해서는 안됩니다. 그리고 말소기준권리보다 ii)후순위 가등기일 경우에는 소멸되지만 근저당권 금액이 소액이라면 가등기권자가 대위변제 후 본등기를 할 수 있으며 이때 본등기 가능 기간은 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지 가능합니다. 만약 가등기권자가 사망하게 된다면 해당 상속인은 상속을 증명하는 서류를 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있으며 반대로 가등기의무자가 사망하게 됐을 경우에도 진행 상황은 똑같습니다.

가처분

가처분은 가압류(금전 채권을 목적)와 다르게 비금전 채권을 목적으로 하며 해당 물건이나 부동산에 대한 채무자로 인한 현상 변경이나 처분행위를 금지함으로써 임시적 보전조치를 취하는 것입니다. 가처분의 종류로는 1) 처분금지가처분, 2) 점유이전금지가처분이 있습니다. 
1)처분금지가처분이란 예를 들어 A아파트에 대한 소유권 이전에 관련하여 다툼이 있을 경우 소송을 준비하고 판결이 확정되기까지 많은 시간이 소요되고 그 사이 채무자가 해당 부동산을 마음대로 처분하게 되면 해당 채권자는 매수한 사람을 상대로 다시 소송을 제기하는 등 번거로운 일들이 발생하기 때문에 이러한 일들을 애초에 막기 위해 채권자가 처분금치가처분을 신청하여 동결 조치를 취하는 가처분이라고 생각하시면 됩니다.
2) 점유이전금지가처분은 부동산을 낙찰받은 후 임차인을 명도하기에 앞서 사용하기 위한 가처분입니다만 낙찰자가 재산권을 온전하게 행사할 수 있게 하기 위한 예비적 조치를 취하는 것으로 실질적으로 점유금지가처분은 잔금 납부하면서 신청하시면 되며 별도로 등기사항증명서에 설정되지는 않는 가처분입니다. 예를 들어 '김장미'라는 임차인이 거주 중이어서 이사 관련 등으로 협의를 하고 이삿날 가봤더니 홍길동이라는 임차인이 들어와 있다던지 하면 낙찰자는 홍길동에 대해서 인도명령이 불가능하기 때문에 다시 홍길동을 상대로 판결을 받고 그 판결문을 상대로 인도 명령해야 하는 번거로움이 생길 수 있기 때문에 이러한 현상을 막기 위해 미리 해당 임차인이 제삼자에게 점유 이전을 하지 못하도록 막는 예비적 조치가 점유이전금지가처분입니다.
가처분 또한 권리분석을 함에 따라 인수 또는 소멸이 되기 때문에 등기사항증명서에 가처분이란 내용이 있다면 조심해야 합니다. 만약 등기부등본에 가처분이 말소기준권리보다 앞서거나 뒤늦은 날짜에 설정되어 있다 하더라도 단순한 처분금지가처분만 명시되어 있다면 해당 가처분 채권자가 소송을 통해 승소한 경우에는 매수인이 소유권을 뺏길 수 있기 때문에 주의해야 하며 이미 낙찰받은 경우라면 배당받은 채권자들에 대하여 부당이득반환청구 소송을 통해 매각대금을 다시 받아내야 하는 번거로움이 발생하게 됩니다. 

임차권

임차인 입장에서 아마 가장 보호받지 못하는 제도라고 생각하시면 됩니다. 그 이유는 임대차 계약을 했을지라도 대항력이 없어서 계약기간 중 임대인이 타인에게 해당 부동산을 매도했을 경우 매수인에게는 해당 권리를 주장할 수 없기 때문입니다. 이렇듯 옛날옛적에는 무용지물인 이 제도로 임차인들이 보호를 받지 못하자 전세권이 등장하게 되었습니다.

전세권

전세권은 민법상의 전세권이며 기본적인 개념은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 전세권자(전세 보증금을 납부한 사람)는 다른 후순위 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있습니다.(민법 제303조 제1항) 
전세권은 등기를 해야 효력이 생기며 등기사항증명서 '을구'에 금액, 기간, 목적물 범위에 대해 기재됩니다. 임차인 단독으로 할 수 있는 것이 아니고 주인의 동의하에 등기가 가능합니다. 예외적으로 농경지만큼은 전세권의 목적이 되지 못합니다. i)전세권의 전속기간
10년을 넘기지 못하며 당사자끼리의 약정 기간이 10년이 넘을 경우에는 10년으로 단축되며 갱신할 경우에도 갱신한 날부터 10년을 넘기지 못합니다. 다만, 건물에 대한 전세권일 경우의 존속 기간을 1년 미만으로 정하였을 때에는 이를 1년으로 합니다.
A소유자의 토지 위에 B 소유의 건물이 지어져 있고 이 건물에 전세권 설정을 했다면 이 전세권의 효력은 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미치며 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 
ii)전세권 처분
전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공이 가능하며 그 존속기간 내에서 해당 부동산 등을 제3자에게전전세 또는 임대할 수 있으나 이러한 설정 행위를 금지하기로 특약했을 경우에는 불가능합니다. 만약 전세권자가 제3자에게 전전세 또는 임대하였을 경우 손해가 발생했다면 그 책임을 부담합니다. 
만약 전세권의 해당 목적물이 어떠한 불가항력의 이유로 멸실되었을 경우 멸실된 부분에 대한 전세권은 소멸하지만 일부만 멸실이 된 상태에서 남은 부분이 전세권의 목적이 달성 가능하다면 전세권설정자에게 전세권 전부의 소멸을 알리고
전세금의 반환을 청구할 수 있습니다.
만약 전세권설정자(임대인)가 보증금을 주지 않을 경우에는 전세권자는 존속 기간이 경과되면 경매 신청이 가능하며 집합건물에 설정되어 있다면 임의경매, 단독건물에 설정되어 있다면 집행권원을 획득한 후 강제 경매로 신청가능합니다.
전세권은 선택적으로 말소기준권리가 되며 해당 조건은 선순위 전세권자로서 목적물 범위에 대한 전부로서의 전세권이어야하며 경매를 신청하거나 배당요구를 해야 됩니다. 만약 다른 채권자가 경매를 신청한 상황에서 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 이 전세금을 인수해야 합니다.
경매기입등기 이전에 후순위 전세권자가 들어왔고 이 사람이 배당요구를 하지 않았어도 배당은 받을 수 있으며 배당받지 못한 나머지 보증금 금액에 대해서는 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.
하지만 이러한 전세권도 등기 설정을 위해서는 주인의 인감도장 등이 필요했기에 당시 시대에서는 임대인들도 쉽사리 해주진 않았을 겁니다. 하여 훗날 등장한 법이 주택임대차보호법, 상가임대차보호법이 만들어졌고 현재는 이 특별법하에 임차인들의 보호가 더 강력하게 된 것입니다. 관련하여 더 자세한 상세 내용과 더불어 기타 경매에 필요한 용어들을 더 올리도록 하겠습니다.